Étude Soho - étude réalisée d’octobre 2011 à avril 2012
Le Projet « SOHO »
(Small Office – Home office)
Locaux de bureau avec logement
Dans la ZAC « Chapelle International » (Paris 18è) Mission d’étude réalisée d’octobre 2011 à avril 2012
Restitution des éléments clés de la partie
ÉTUDE DE PERCEPTION DE LA PART D’ENTREPRISES, D’ARTISTES, ET D’ARTISANS DE L’ESPACE PARISIEN
Document de travail
CHARGÉ DE MISSION
JEAN-BERNARD CHEBROUX, SOCIOLOGUE
Contexte et objet de l’étude
L’enquête auprès des entrepreneurs, artistes et artisans : l’échantillon
Analyse des points de vue des enquêtés : perceptions et attentes vis-à-vis du projet
1. Intérêt vis-à-vis du produit, et représentations du concept et de son projet d’application
a. Un niveau global d’intérêt assez élevé
b. Le profil des preneurs potentielsc. Meilleure qualité de vie, contraintes
d’usages et réserves vis-à-vis du projet constructif et urbain
2. Les caractéristiques attendues des locaux
a. Les surfaces et les principales catégories de lots désirés de « bureau/atelier + logement »
d. Une attente d’urbanisme combinant vie communautaire interne et intégration avec l’environnement
c. Les réponses à des questions conceptuelles et techniques concrètes posées aux enquêtés
Rappel du projet de la Ville et de la RIVP :
Réaliser un programme de locaux de type « SOHO » dans la zone d’aménagement « Chapelle International » (6 ha), près de la porte de la Chapelle (Paris 18è) ;
Ces locaux de bureaux (ou d’activités), de petite taille, dotés d’un logement seraient loués au moyen de baux de 3/6 /9 ans sans propriété commerciale. Le programme pourrait comporter entre 80 et 100 lots de doubles locaux pour une surface totale d’environ 8 000 m2
L’objectif est double : augmenter la fonction travail dans ce secteur urbain, et développer les structures pour les TPE/PME dans les secteurs d’activités économiques jugés stratégiques par la Ville (numérique-image-vidéo, création, design, artisanat d’art, éco-activités…) ;
Loyers envisagés : inférieurs à ceux du marché, pour la partie bureau, pour les deux premières séquences d’un bail 3 / 6 / 9 ; troisième séquence au prix du marché.
Rappel des objectifs de l’étude
But : Apprécier mais aussi développer la pertinence du projet et sa viabilité économique
Deux principaux axes :
Réalisation de consultations juridique et technique afin d’étudier les conditions de faisabilité de la construction et de mise en location des lots ;
Enquête dans le champ économique parisien/francilien auprès :
d’acteurs du développement économique (16 responsables de services et structures d’accompagnement et de regroupement d’entreprises) : quel intérêt de cette offre pour la population visée
d’entrepreneurs, artistes et artisans : attitudes vis-à-vis de ce type de produit immobilier (perception, intérêt, besoin) et attentes des caractéristiques souhaitables des locaux à leurs yeux.
Un troisième axe : recensement des références existantes sur des projets et des pratiques similaires (caractéristiques de sa production et son usage).
L’étude a été réalisée entre la mi-octobre 2011 et le début avril 2012 ; en recourant à un chargé de mission, Jean-Bernard Chebroux, sociologue, pour ce qui concerne les enquêtes auprès des acteurs et de la population visée, les études documentaires, le dépouillement et l’analyse des données, ainsi que la rédaction des documents de présentation. .
L’enquête auprès des entrepreneurs, artistes et artisans : l’échantillon.
Recrutement des participants :
Par l’intermédiaire de structures d’accompagnement des entreprises de la Ville (Maisons des entreprises et de l’emploi, incubateurs et pépinières RIVP et Ville), avec parfois des organismes associés (ADIL-BGE), mais aussi via des regroupements d’entreprises ou de professionnels (Réseau entreprendre, Ordre des architectes, société coopérative Coopaname, Cap Digital, La Ruche) plus ou moins en lien avec la Ville.
Deux modes opératoires :
Invitation à participer à une réunion d’étude diffusée par les structures elles-mêmes à leurs contacts (9 structures ; près de 60 % des participants) ;
Inscription de la réunion dans un programme de formation ou de travail collectif de professionnels (5 structures près de 40 % des enquêtés).Effectif de l’échantillon obtenu : N= 101 . Sexe (sur 99 personnes ; 2 personnes non renseignées) : F : 52 ; H : 47Répartition des âges : équilibre approximatif entre les grandes catégories d’âge : 38 % des 24-35 ans ; 31 % des 36-48 ans ; et 27 % des 50-60 ans (ces derniers forment, avec les 2 personnes de 65 ans, près de 30 % de l’échantillon.
Ménages des enquêtés : 41 % personnes seules, 37 % en famille (couple avec 1 ou 2 enfants) et 19 % en couple seul.
*Professions des Études et du Conseil : activités de prestations d’ordre intellectuel, réglementées ou non, quelque soit le domaine : marketing/commerce/gestion-management-organisation/communication ; ingénierie ; architecture/urbanisme/paysagisme ; droit/médiation ; multimédia ; sciences humaines et sociales ; traduction…)
**Professions libérales Santé Bien-être : réflexologie, sophrologie, psychothérapie
La dimension collective de l’entreprise des enquêtés est importante : la majorité de l’échantillon, à 57 %, est constituée d’actifs en collectif :
35 % d’entreprises collectives : 21 dirigeants d’entreprises de biens et de services + 8 collaborateurs salariés ou familiaux d’entreprises + 5 créateurs d’entreprise + 1 dirigeante d’association
22 % de personnes d’autres catégories socio-professionnelles, au statut plus individuel, en entreprise collective : 12 professions libérales des Études-conseil, 8 professions artistiques et artisanales, 1 profession libérale Santé/bien-être et 1 commerçant (ce groupe représente 38,5 % des actifs en collectif)
Taille des entreprises collectives (Parmi les 57 actifs en collectif) :
Près de 38, soit près de ⅔ des professionnels en collectif : en entreprise de 1 à 5 collaborateurs (approximatif car floues de quelques réponses de créateurs d’entreprises sur le nombre ; et parmi les dirigeants d’entreprises, la réponse « 5 collaborateurs »a été comptée dans la catégorie « 5 à 10 collaborateurs », avant de faire cette analyse)
Près d’⅓ : dans des collectifs de plus de + de 5 collaborateurs : 11 de 6 à 10 collaborateurs (19 %) ; et 8 de plus de 10 salariés (soit 14 % des actifs en collectif)
Domaines d’activité des enquêtés
* Dans l’ordre décroissant : accompagnement et conseil en création d’entreprises/gestion/management/organisation/ergonomie (12) ; ingénierie/RD (10) ; marketing/ études commerciales (4) ; recyclage déchets (2) ; prospection immobilière/foncière (2) ; droit (1), événementiel (1), communication (1), traduction (1), formation professionnelle (1)
** Dans l’ordre décroissant : design-artisanat d’intérieur, de meuble et textile, industriel et de services (9) ; production audio-visuelle (4) ; stylisme-mode (3), édition (3), arts picturaux (2), menuiserie (2), création et animation contenu multimédia (2)
Ancienneté d’activité
NOTA : quelques cas (5 environ) laissent apparaître une confusion possible dans les réponses entre l’activité de l’entreprise à proprement parlé, et le domaine de l’entreprise qui a pu être connue avant la création de celle-ci, sous un statut autre (salarié) ou par une autre fonction (collaborateur dirigeant ou cadre d’une autre entreprise dans le même domaine).
Une courte majorité (52 %) de jeunes créateurs d’entreprise : 14 % en cours de création et 38 % en activité depuis maximum 4 ans ;
Une courte majorité (52 %) de jeunes créateurs d’entreprise : 14 % en cours de création et 38 % en activité depuis maximum 4 ans ;
Les actifs depuis une durée plus longue, entre 5 et 10 ans, représente 21 % ;
Les entrepreneurs et créateurs « installés » dans la longue durée (de 11 à 25 ans) sont 20 % et 23 % si l’on rajoute les 3 personnes ayant déclaré une ancienneté de plus de 30 ans.
Situations et projets immobiliers des enquêtés
51 % des répondants travaillent dans leur local d’habitation et 41 % dans des locaux séparés de leur habitation.
Une population en forte dynamique de changement immobilier
Plus d’une enquêté sur deux (55 %) a un projet de changement immobilier : 28 % recherchent deux locaux séparés (soit la moitié des 55 %) ; 14 % un local de travail (soit un quart) ; 8 % un local d’habitation uniquement (soit 14,5 %) ; et 4 % un même local pour l’habitation et le travail (soit 7,2 %) ;
Un nouveau local de travail est recherché chez 46 % des enquêtés (28 % deux locaux séparément + 14 % un local de travail + 4 % un local de travail et d’habitation) ; et un nouveau local d’habitation chez 40 % (28 % deux locaux séparément + 8 % pour l’habitation + 4% un local de travail et d’habitation).
Analyse des points de vue des enquêtés :
perceptions et attentes vis-à-vis du projet
(fiches-questionnaires remplies et expressions orales en réunion)
1. Intérêt vis-à-vis du produit, et représentations du concept et de son projet d’application
a. Un niveau global d’intérêt assez élevé
Part des besoins exprimés d’une résidence « SOHO » (formule « Ville/RIVP ») dans les fiches-questionnaires (N=101)
53 % indique avoir un « Besoin dans le futur » d’une résidence SOHO. Si l’on compte les 5 « peut-être » et 4 « Ne sais pas » (contre un « Oui et non » pour le besoin actuel), ils sont 62 % à en avoir besoin dans le futur et a ne pas l’exclure.
Pour rappel, seuls 28 % indiquent un projet immobilier double (2 locaux séparés) et 8 % envisagent un même local d’habitation et de travail. Ainsi : pouvoir attractif des SOHO qui s’inscrivent dans les projets des enquêtés et les reconfigure en grande partie.
La différence entre les réponses « besoin actuel » et « besoin futur » est de 5 points, soit une hausse de 10,5 % : ce qui confirme que le « SOHO » s’inscrit davantage dans les projets immobiliers des enquêtés. La relativement faible part de 36 % du « Besoin passé » s’explique certainement par le fait que les enquêtés sont en grande partie des jeunes créateurs d’entreprise qui n’avaient pas de besoin avant une telle activité.
Un produit qui intéresse principalement en période de recherche de locaux pour l’entreprise et éventuellement l’habitation
Principales raisons écrites dans les fiches questionnaires du besoin d’une résidence SOHO
(n= nombre d’expressions par les enquêtés)
b. Le profil des preneurs potentiels (caractéristique du groupe des 53 % de « Oui » à un besoin futur)
Caractéristiques par comparaison avec l’échantillon global
Une population plus féminine (près de 57 %), plus jeune (47 % de 24-36 ans), mais aussi plus âgée (50-60 ans ; proche des 30 %), au détriment des âges intermédiaires (36-48 ans) en forte diminution par rapport à l’échantillon (près de 10 points, de 31 à 22,6 %)Une typologie des ménages proche de l’échantillon : légèrement moins de personnes en couple (19 à 17 %), mais légèrement plus de personnes seules (41 à 43,4 %) et de familles 37 à 38,8 % (couple ou adulte seul avec 1 à 4 enfants)
Plus de dirigeants d’entreprises de biens et de services (de 21 à 25 %) et moins d’entrepreneurs individuels (de 8 à 3,8 %) équilibrant ainsi les trois principales catégories : d’abord des professions libérales des études et du conseil et des dirigeants d’entreprises de biens et de services, à près de 25 % chacun, ensuite, des professions artistiques et artisanales à près de 20 % (reste : entrepreneurs individuels, créateurs d’entreprise en cours, collaborateurs salariés ou familiaux d’entreprises, professions libérales du Bien-être et commerçant boutique culturel)
Domaines d’activités : plus de création et d’art (de 24 à 32 %) que des études et du conseil (de 35 à 30,2 %), avec une part non négligeable de professionnels de l’architecture et de la construction (de 15 à 17 %) (reste en : commerce, bien-être, commerce-boutique, formation supérieure/spécialisée, conseil juridique/médiation)
Situations immobilières : une majorité accentuée de travail à domicile (de 51 à 56,5 %), mais une minorité toujours forte de personnes ayant déjà un local séparé (de 40 à 37 %)
Projets immobiliers : d’abord, plus d’individus en recherche simultanée de deux locaux séparés (travail et habitation) (de 28 à 34 %), mais aussi, en recherche de locaux d’activité seuls sans changement d’habitation simultané (de 8 à 22,6 %) (renvoi à une pluralité des usages : logement occasionnel ou permanent d’un collaborateur ou d’une connaissance (voire sous-location), extension du local d’activité) (le reste, à 34 %, en baisse de 11 points, regroupe les non-réponses, indiquant soit une absence de projet, soit une omission ou volonté de ne pas communiquer à ce sujet)
Durée d’ancienneté d’activité : moins de personne en cours de création (de 14 à 11,3 %), plus d’entreprises de 5 à 10 d’expérience (de 21 à 26,4 %) et un peu plus de 11 à 25 ans (de 20 à 22,6 %), avec une stabilité de jeunes entreprise de moins de 5 ans (de 38 à 37,8 %) ; ce qui montre un intérêt du SOHO tout au long de la vie des entreprises, en grande partie pour les 5 premières années, mais encore plus au-delà, de 5 à 10 ans mais aussi de 11 à 25 ans
En synthèse : les preneurs sont davantage des femmes, des personnes jeunes (de 24-36 ans) et des plus âgées (50-60 ans) ; ils sont plus seuls ou en famille qu’en couple ; ils regroupent principalement des professionnels des études et du conseil, des dirigeants d’entreprises de biens et de services, et des artistes et artisans, et sont dans une phase secondaire de développement, à moyen terme (5 ans), mais aussi de durée plus longue (5 à 10 ans, voire au-delà) ; ils semblent davantage projeter un changement immobilier pour leur activité, plus que pour leur habitation, ce qui explique les usages multiples possibles du local habitable à envisager (habitation permanente ou occasionnelle, ou extension transitoire ou permanente de l’espace de travail).
c. Meilleure qualité de vie, contraintes d’usages et réserves vis-à-vis du projet constructif et urbain
Perception générale du projet :
Tableau demandant les points positifs, les aspects mineurs et les points problématiques
du projet. Nombre de répondants = 57 ; Nombre d’expressions : 192
Les points positifs : (59 % des expressions)
* Expressions correspondantes : mélange du travail et de l’habitation ; proximité des enfants, des services divers et d’autres entrepreneurs ; efficacité du travail, gain de temps et disponibilité plus grande ; problèmes de transports évités ; souplesse d’usage et séparation des locaux.
Les aspects mineurs ( 8,8 % des expressions)
*Expressions correspondantes : localisation périphérique de Paris, image négative actuelle de la zone et du projet (« tours », « béton », « aspects HLM »), et inquiétudes sur la réhabilitation et de l’insertion urbaine du SOHO (malgré un « habillage écologique de la construction »).
Les traits problématiques
(31,8 % des expressions)
Des réponses à des questions directes sur la fiche-questionnaire qui confirment les expressions libres :
Perception du site de La Chapelle : 54 % de réponses (peu) ; 72 % le considère comme intéressant, soit 38 % seulement de l’ensemble des enquêtés.
La « sécurité » : 86 % de réponses ; 76 % d’entre eux (soit ⅔ de l’échantillon) considèrent qu’il faut un système de sécurité (gardiennage simple à 36 % ; ou gardiennage + vidéo-surveillance individuelle à 32,5 %, voire vidéo-surveillance seule à 8,1 %)
L’usage de la partie logement : 83 % de réponses ; d’abord, du logement permanent pour famille, couple ou personne seule (45,7 % des répondants) ; mais aussi du logement provisoire/occasionnel/transitoire à 26,5 % (indifférence à 21,7 % : aucune de ces deux options à négliger).
2. Les caractéristiques attendues des locaux
A. Les surfaces et les principales catégories de lots désirés de « bureau/atelier + logement »
Rappel méthodologique : choix de surfaces effectués par les enquêtés dans la fiche-questionnaire, soit parmi une typologie présentée de 7 lots de bureau + logement, avec des surfaces variables et associés à un prix HT de location mensuelle (prix du marché projection 2014), soit en proposant une autre combinaison de surfaces pour les deux locaux (à partir des surfaces de la typologie), soit encore en proposant de nouvelles surfaces non comprises dans la typologie.
Typologie des lots présentée :
Choix de surfaces réalisés : (Voir tableau page suivante)
Nombre de personnes ayant réalisé un choix (de la typologie ou alternatif) : 84 ; ce qui n’est pas le taux de personnes intéressées (ou de preneurs directs).
Nombre de choix exprimés : 100 (par les 84 personnes ; certains ont indiqué 2 choix)
Constats globaux :
Les choix sur la typologie présentée = 56 % seulement des choix réalisés ; 44 % d’autres choix = accent sur petits bureaux et grands logements
76 % de choix se porte sur des moyens et des petits bureaux : 40 % de moyens bureaux et 36 % de petits bureaux (24 % de grands bureaux)
73 % des choix sur des logements familiaux : 51 % grands logements et 22 % moyens logements (27 % de petits logements)
Les prix indicatifs sont acceptables : seules 4 personnes indiquent que c’est trop cher, et 10 manifestent un inintérêt sans précision sur les raisons
Tableau – Choix de surfaces de bureau/activité et de logement selon les sexes et les tranches d’âge, avec rappel des types proposés
* La surface de 15 m² pour les logements, indiquée par les enquêtés, doit pouvoir s’interpréter comme le souhait de surface minimale possible en matière constructive (normes handicap comprises).
** Personnes non intéressées par le produit ; NC = choix Non Communiqué assimilé à de l’inintérêt
Les principaux choix de types de la typologie présentée aux enquêtés reflètent la typologie de l’ensemble de leurs choix :
* La surface de 15 m² pour les logements, indiquée par les enquêtés, doit pouvoir s’interpréter comme le souhait de surface minimale possible en matière constructive (normes handicap comprises).
** Personnes non intéressées par le produit ; NC = choix Non Communiqué assimilé à de l’inintérêt
Les principaux choix de types de la typologie présentée aux enquêtés reflètent la typologie de l’ensemble de leurs choix :
B35 + L60 (moyen B + grand L ; 14 % des choix) ; 2) B15 + L25 (petit B et petit L ; 11 %) ; 3) ex-aequo B35 + L35 et B60 + L60 (8 %).
Ainsi → Les choix alternatifs réalisés renforcent les choix effectués sur la typologie présentée
Choix du groupe des preneurs potentiels :
Plus de choix sur la typologie présentée : 62 % au lieu 56 % pour échantillon global ; surtout sur le Type 1 (petit B et petit L) : 17,2 % contre 11 %
(moyen B + grand L ; 14 % des choix) ; 2) B15 + L25 (petit B et petit L ; 11 %) ; 3) ex-aequo B35 + L35 et B60 + L60 (8 %).
Ainsi → Les choix alternatifs réalisés renforcent les choix effectués sur la typologie présentée
Choix du groupe des preneurs potentiels :
Plus de choix sur la typologie présentée : 62 % au lieu 56 % pour échantillon global ; surtout sur le Type 1 (petit B et petit L) : 17,2 % contre 11 %
Typologie finale des choix des preneurs : légère modification de la typologie de l’échantillon d’ensemble, rééquilibrant les parts des deux principales catégories, rehaussant les « grand bureau et moyen logement » et les « petit bureau avec grand logement » ; les « grand ou moyen bureau avec petit logement » restent très faibles voire nuls ainsi que le « petit bureau et moyen logement » :
Les « Moyen bureau + grand logement » (de 28 % à 24,1%) deviennent égaux avec les « Petit bureau + petit logement » (en hausse de 21 % à 24,1 %) ;
Les « Grand bureau + grand logement » (15,5 %, contre 16 %) et les « Moyen bureau + moyen logement » (10,3 % contre 10 %) ne changent pas ;
Légère hausse des « Petit bureau + grand logement » (de 7 % à 8,6 %), des « Grand bureau + moyen logement » (de 4 % à 6,9 %), et des « Moyen bureau + petit logement » (de 2 % à 3,4 %) ; Baisse notable des « Petit bureau + moyen logement » (de 8 % à 5,1 %) et des « Grand bureau + petit logement » (de 4 % à 1,7 %).
Constats globaux proches de ceux pour l’ensemble de l’échantillon :
75,6 % des choix portent sur des moyens et des petits bureaux : 37,8 % de moyens (un peu moins que l’échantillon) et 37,8 % de petits bureaux (un peu plus) ; 24,1 % de grands bureaux (idem échantillon)
70,2 % des choix portent sur des logements familiaux : 48,2 % de grands (un peu moins) et 22 % de moyens logements (idem) ; 29,2 % avec des petits logements (un peu plus)
En conclusion, pour les choix de l’ensemble de l’échantillon et du groupe de preneurs potentiels
En surreprésentation : des logements grands (51 % pour l’ensemble de l’échantillon ; 48,2 % pour les preneurs potentiels) et des bureaux en grande partie moyens (près de 40 % ; 36,4 %)
Mais une proportion non négligeable des lots de petits bureaux associés à des petits logements : 21 % (24,1 %)
D’ailleurs, il y a une part globale importante (36 % ; 37,8 %) de lots de petits bureaux associés soit à des petits logements (21 % ; 24,1 %), soit à des moyens et grands logements (14 % ; 13,7 %)
Les « Grands bureaux » représentent une part plus faible mais non négligeable : 24 % des choix (idem pour preneurs potentiels)
Faible demande : les « Moyen bureau + moyen logement » (10 % ; 10,3 %), les « Grand bureau + petit ou moyen logement » (8 % ; 8,6 %), et surtout les « Moyen ou grand bureau + petit logement » (6 % ; 5,1 %) ; les petits logements ne plaisent qu’avec des petits bureaux.
Interprétation possible (par induction) : les besoins en petits bureaux inférieurs à 75 m² (cf. étude Ernst & Young 2008, Évaluation des besoins en locaux PME-PMI à Paris) : davantage centrés sur des petites surfaces, i.e. à ¾ des cas, des surfaces bureau inférieures à 50 m² (40 % de types avec des « moyens bureaux », et 36 % avec des « petits bureaux »)
Les raisons apportées par les enquêtés pour leurs choix de surfaces et de lots :
Un reflet des tendances de choix libres de surfaces effectués : grands logements et moyens et petits bureaux
Preneurs ayant apporté une ou plusieurs raisons : 56 % des enquêtés ; nombre d’expressions de raisons : 77
Reste (13%) : expressions marginales de raisons (une à 3 fois) non centrées sur les surfaces (avoir une adresse parisienne et être proche des transports…) et quelques fois sans précision ou en étant générales (« besoin profession « ou « raisons professionnelles et personnelles »…)
Les deux premières raisons recouvrent près de 60 % des expressions : la recherche d’un grand logement avec un petit ou moyen bureau à ⅓ des réponses, et à ¼, la recherche de petit bureau. Grand logement et petit bureau sont véritablement les deux produits les plus rares et recherchées par les entrepreneurs de petites entreprises.
B. Les autres caractéristiques selon le type de local
Principaux thèmes des caractéristiques exprimées : comparaison Local bureau/activité et Logement
C. Les réponses à des questions conceptuelles et techniques concrètes posées aux enquêtés
Au tableau de la fiche-questionnaire d’enquête présentant une série de questions sur les aspects conceptuels et techniques des SOHO, les réponses ont dégagé six thèmes principaux, en termes de nombre d’individus répondant aux questions (entre près de 60 à 97 personnes) et en termes de nature et de sens ou de poids relatif des réponses produites (équilibre ou majorité/minorité plus ou moins forte). D’autre part, trois questions ont été abordées de manière importante, mais avec des réactions partagées, et deux questions sur des caractéristiques techniques ont engendré moins d’intérêt par les enquêtés.
1. Six thèmes à forte polarité d’opinions :
Réserve importante vis-à-vis du vitrage des façades extérieures (97 % de répondants à la question à ce sujet) : 37 % de « oui » au vitrage, sans précision qu’il soit complet, et 33,9 % indique explicitement qu’il le soit de manière partielle ou avec possibilité d’occultation ; 7,2 % rejettent l’idée même du vitrage des façades, que cela soit pour le logement (5,2 %) ou pour le rdc (2,1 %) ;
De nombreuses places de parking (93 % de répondants) : à 85 % pour le logement personnel et/ou les locaux d’activité pour les clients, visiteurs, livreurs et collaborateurs ; Propositions des enquêtés : des places résident-logement (17 expressions) (en souterrain ou couvertes (4)), pour des visiteurs-clients (14) et la livraison (2) ; un système de véhicule partagé (2), des places vélo (1), moto (1), un aménagement voitures électriques (1) ; possibilité de places optionnelles (7).
Des activités multiples avec une forte place aux ateliers de création (90 % de répondants à la question : quelles autres activités envisageables dans les locaux autres que bureau ?) : 92 propositions réalisées dont : artisanat/création/atelier techniques, audio-visuels, numériques et technologiques (42,1 %) ; puis formation/enseignement et réunion/accueil/réception client ou public (14,5 %) ;
Plus marginales mais non négligeables : des expositions (8,8 %), des commerces-boutiques (8,8 %) et des lieux de socialisation culturelle (bibliothèque-médiathèque, association, atelier-partage de bricolage, 7,8%) ; des professions libérales et du télétravail (5,5 %), mais aussi des professions de Santé (dentiste) (3,3 %) ; enfin, la fonction stockage à 4,5 % et un service de conciergerie/d’achats groupés (4,4 %) ;La sécurité à assurer (86 répondants) : 76 % oui : gardiennage/régisseur/conciergerie (à près de 68 %), associé à de la vidéo-surveillance individuelle (à 32,5 %) (une faible part souhaitant de vidéo-surveillance seule à 8,1 %) ;
La relation entre le logement et le local de travail (80 répondants) : séparation (cloison, couloir, pièce) et indépendance entre les deux à 32,5 %) par une cloison voire un espace (couloir, pièce), avec accès privé, circulation directe entre les deux (porte, escalier intérieur, sas ou couloir, jardin, cour, hall, terrasse, verrière, ascenseur) à 26,5 % ;Le stockage (69 % de répondants à la question) : oui pour près de 80 % (78,2 %) dans les locaux (murs) ou espaces consacrés à chaque lot ;
Propositions de surfaces des enquêtés (n=47) : 1 à 6 m² (23,4 %) ; 6 à 10 m² (19,1 %) ; 15 à 20 m² (12,7 %) ; 30 à 60 m² (8,5 %).
2. Trois questions techniques assez majoritairement abordées avec des réactions partagées :
La puissance électrique (60 % de répondants) : puissance augmentée (38,3 %) ; puissance de base (36,6 %),
Le refroidissement lié au matériel informatique (64 % des répondants) : non à près de 47 % (46,9 %), oui un peu plus d’un tiers (34,4 %)
Le nombre de prises électrique/informatique (56 % des répondants à la question sur la suffisance de 3 PC, 2 prises détrompées et 2 RJ45) : 48 % insuffisant et 44,5 % ok ;
3. Deux caractéristiques techniques et matérielles moins prioritaires pour les enquêtés (autour des 45 % de répondants)
Le type de sol (48 %) : ⅔ sont pour un faux-plancher (soit ⅓ des enquêtés) ; 25 % pour dalle béton (12 % des enquêtés) ;
Les normes standard de résistance de plancher (250 kg/m² pour le logement et le bureau, et 500 kg/m² pour l’artisanat) (44 % de répondants) : si oui à près de 90 % (88,8 %), ils ne représentent que 40 % des enquêtés.
D. Une attente d’urbanisme combinant vie communautaire interne et intégration avec l’environnement
Analyse des réponses à la question « Autres caractéristiques importantes non évoquées selon vous » (37 répondants ; 92 expressions) et analyse des expressions collectives lors des réunions d’étude avec les entrepreneurs, artistes et artisans.
Une première catégorie disparate d’expressions porte sur le bâtiment (30 %) avec des thèmes assez abordés jusqu’ici : escalier entre les locaux, ouverture et lumière, alimentation électrique, stockage… Le reste porte essentiellement sur le mode de vie (22 %), et surtout l’urbanisme sous deux aspects (36,9 %). Le premier thème renforçant le second.
1. Des caractéristiques urbaines favorables à la vie collective et à l’usage pratique des résidences SOHO (19,5 % des 92 expressions)
Des espaces mutualisés ou semi-collectifs (type salle polyvalente) (4 personnes), des jardinets au rdc, des jardins placettes ou encore des potagers et des espaces verts (4). Avec la qualité architecturale (1) et l’aménagement urbain
attractif (1), il est souhaité une séparation, par des parkings et des espaces verts (1) avec les tours du projet, dont il est espéré qu’elles ne dépassent pas 6/7 étages (1).
un aménagement pratique pour les circulations d’accès : une signalisation extérieure claire (1), une circulation extérieure piétonne (1), nu local à vélo (1), des places de parking visiteur / livreur à moins de 50 m des locaux (1), un parking résidents en souterrain (1) et de la sécurité globalement (1).
un aménagement de la rupture symbolique entre travail et habitation (1)
Une forme conviviale dans la juxtaposition des bâtiments, tout en garantissant la séparation des espaces de travail et d’habitation :
(échanges collectifs des réunions)
Objectif : permettre la communalisation mais aussi la séparation des espaces par une différenciation des cotés des entrées des locaux de travail et d’habitation (par exemple devant/derrière) ;
Dégagement d’une orientation formelle souhaitable de la juxtaposition des bâtiments : organisation spatiale de deux types possibles de vis-à-vis selon la taille des logements et des locaux de travail :
Vis-à-vis des logements familiaux (qui représentent près de 70 % des lots) : pour des entrées sur cour ou jardin semi-privatif favorables aux sorties d’enfants en bas âge, sans risque avec la circulation, et favorables aux relations de voisinage ; avec les entrées de locaux de travail tournées vers l’extérieur, vers les rues passantes et des parkings pour l’accès des livreurs, visiteurs et clients, notamment pour les plus grandes entreprises ayant moins d’attente de contacts avec d’autres professionnels ;
Vis-à-vis des petits et moyens bureaux (près de 75 % des lots) : favoriser les entrées de locaux de travail sur une même cour ou un même espace commun végétalisés, favorable à l’interconnaissance recherchée entre professionnels qui débutent ou sont plus seuls et en attente de socialisation de voisinage ; autre côté vers l’extérieur davantage pour les petits logements (personnes seules ou couples), pour favoriser la séparation des vies professionnelle et personnelle ; pour les quelques moyens et grands logements nécessaires (selon les attentes) : à orienter vers d’autres moyens et grands logements de groupes de bâtiments autour d’espaces semi-privatifs sécurisés ;
2. Un peuplement mixte et un aménagement permettant l’intégration avec l’environnement urbain (17,4 % des 92 expressions)
L’homogénéité sociale et la séparation avec les autres habitants sont à éviter ; il y a une attente vie de quartier vivante, avec des équipements (transports, commerces, parc, poste) et des événements en interaction avec l’environnement.
Mixité, diversité et complémentarité des entreprises (petites et grandes, différents domaines, locales et internationales) sont aussi souhaitées.
3. Un mode de vie interne mutualiste et écologique (22% des expressions)
Il est attendu une mutualisation maximale des espaces et des services communs : conciergerie, gardiennage, services bureautique et affaires (réservation de billets de transport, achats fournitures…), cantine-restaurant ;
De même, l’éco-construction est une demande répétée (bois, ardoise, murs végétaux) ainsi que l’économie d’énergie, tout en évitant les labélisations « illusoires ».
Enfin, des expressions plus marginales mais dans le même esprit (1 personne par item) : un quartier « sans voitures » (à articuler avec la forte demande quasi-unanime d’accessibilité facilitée pour les voitures) ; la récupération des déchets et des eaux pluviales à valoriser ; la ventilation plutôt que la climatisation ; et l’utilisation et l’aménagement écologique des toits (terrasse, jardin, ruches).