Communication et Réhabilitation (ch 3)

Réhabilitation thermique des logements : réhabilitation en milieu occupé ?

Chapitre 3 : Le temps du chantier.

Les chantiers de réhabilitation en milieu occupé prendront différentes formes suivant la typologie et l’état des bâtiments, suivant leur statuts et la nature du propriétaire.

Si l’on a affaire à des copropriétés, lesquelles constituent une part extrèmement importante des immeubles à améliorer thermiquement, le contexte juridique et l’attitude des copropriétaires conduiront sans doute à des opérations portant essentiellement sur toiture / façades / fenêtres /chauffage collectif ; si tant est que la modénature des immeubles rende possible une intervention par l’extérieur (cf les haussmanniens ). En tout état de cause, les incitations financières, fiscales et autres devront être suffisantes pour permettre le vote de telles interventions par une majorité de copropriétaires. Il y a peu de chances que ces interventions soient regroupées en un seul chantier.

Pour ce qui est des immeubles à usage locatif et s’il y a nécessité de travaux importants à l’intérieur des logements, peut être faudra t- il avoir recours à une opération tiroir c à d que chaque locataire passera d’un logement à un autre après travaux, ce qui suppose une capacité à vider une part notable du bâtiment. Nous sommes dans ce cas proche de la typologie « résorption de l’habitat insalubre ».

Les réhabilitations avec maintien des occupants en place faisant plus particulièrement appel à un dispositif spécifique de communication concerne des immeubles et logements à la fois objet d’isolation par l’extérieur et de travaux de mise aux normes ou/et remise à neuf à l’intérieur.

Dans ce type d’opérations, il est souhaitable que le maître d’ouvrage puisse procéder préalablement à l’intervention, à quelques relogements ; ou alors qu’il accepte de laisser le ou les immeubles se vider de quelques locataires. Ce qui suppose une capacité de relogement.

Au stade chantier, qui nous occupe au titre de ce chapitre, les concertations sont terminées : L’installation du chantier constitue pour les locataires le moment ou l’opération, de théorique, devient un fait réel qui modifie et obère leur quotidien (clôtures de chantier, fléchages, apparition des personnels et engins d’entreprise …). Le projet aura fait auparavant l’objet d’une diffusion (dématérialisée ?) synthétisant l’opération. Chaque locataire aura reçu une fiche individualisée (papier ou dématérialisée) décrivant les travaux qui concerneront l’immeuble et son logement (+ plan, le cas échéant). Cette notification a un caractère juridique. Elle constitue le moyen par lequel le maitre d’ouvrage signifie au locataire les travaux qui seront effectués dans l’immeuble et dans l’appartement. C’est ce document qui servira le cas échéant aux contestations juridiques qui pourraient intervenir.

Une situation particulière concerne les locataires commerciaux et professions libérales. Ces derniers, possesseurs de baux à long terme pourront le cas échéant faire état d’une gène plus ou moins importante de leur activité, du fait des travaux. Il y aura lieu négocier avec eux la valeur de cette gène, sous forme de réduction de loyer ou autre, sauf à risquer des recours au plan juridique.

Par delà les prescriptions réglementaires qui cadrent l’espace, les territoires dévolus aux habitants et au chantier, il est nécessaire chaque fois que c’est possible, de ne travailler que dans des sous parties de l’immeuble ou du domaine concernés (traduction : éviter de mettre le b …l partout). Il y a lieu à ce moment de vérifier qu’il n’est pas créé de dysfonctionnements graves de la vie quotidienne (cf Maslow) et si c’est le cas , d’y remédier . Ceci afin de ne pas créer d’emblée un mauvais climat.

La communication en cours de chantier met en, scène le maitre d’ouvrage (chargé d’opération, chargé de relations locataires, parfois le gardien d’immeuble), l’architecte, l’entreprise (chef de chantier et souvent son adjoint spécialisé dénommé « référent locataires »).

Cela fait beaucoup de monde que le locataire confond aisément. L’identification des rôles de chacun doit être précise, sans flou et faire l’objet d’une communication préalable ensuite régulièrement répétée. Il faut que soit très clairement établi le « qui est responsable de quoi » quel interlocuteur ; quel lieu ; quels horaires.

Un mode possible d’organisation de ces chantiers prévoit un rôle étendu dévolu au chef de chantier ou alors l’adjonction au chef de chantier d’une fonction nouvelle, à part entière, le poste de référent locataire. Ce rôle doit être inscrit au cahier des charges de l’entreprise comme part intégrante de son marché (idem pour cahier des charges de l’architecte).

Le chef de chantier ou/et le référent locataire, – doté des moyens de communication informatiques adéquats – gère le quotidien de la relation locataire de chantier. Il avertit les locataires du début effectif et de la durée des travaux dans les cage d’escalier, dans leur logements ; il fait préparer les parties de logement concernées par les travaux (rangement, protection des mobiliers, éventuellement , photos d’état des lieux.) Dans le cas ou le locataire est sur place pendant les travaux, il s’assure de la continuité des prestations (eau, électricité …), vérifie le nettoyage en cours et en fin de travaux. Lorsque l’état du logement ou l’âge ou la maladie du locataire ou … le nécessite il met à la disposition du locataire un logement relais et fait transporter les objets que le locataire emporte pendant son passage en relais. Le logement relais ou logement de courtoisie est un logement à l’état neuf, meublé (y compris frigo, cuisinière), abonné, apte à recevoir une famille pendant les travaux. Il peut aussi parfois accueillir des services collectifs à l’usage des locataires. Lors des importantes opérations PALULOS menées dans le quartier Nationale (75013 Paris), il a pu y avoir jusqu’à une soixantaine de logements relais en fonctionnement.

Pourquoi un tel rôle dévolu à l’entreprise ? Parceque c’est elle qui est le plus massivement et quotidiennement présente sur le chantier.

Le chargé de relations locataires du maître d’ouvrage : Sa fonction est plus ou moins importante, suivant l’importance du travail confié au référent locataires de l’entreprise. Représentant du maître d’ouvrage (parfois, le chargé d’opérations tient aussi ce rôle) il doit être en mesure de prendre de nombreuses décisions liées à l ’avancement courant du chantier. Si ça n’est pas le cas et que les décisions doivent remonter à un stade supérieur et engendrer un temps long de réponse, alors son rôle est de peu d’utilité.

La disponibilité du chargé de relation n’a pas à être permanente. Mais des aménagement s doivent être trouvés (mails …) pour que toute question qui le nécessite puisse être abordée et traitée rapidement.

La communication en cours de chantier peut se structurer utilement autour de la réunion de chantier ; non pas pendant cette réunion mais immédiatement après, en une réunion traitant spécifiquement de la relation chantier / locataires. Sont présents le chargé d’opération ou/et le chargé de relations locataires, le chef de chantier ou/et son « référent locataires », l’architecte, le ou les locataires ayant des problèmes spécifiques et le cas échéant un ou des représentant d’associations de locataires. Ce point de contact pouvant si besoin servir en vue de la fixation de réunions plus spécifiques avec la ou les associations. Cette réunion est centrée sur les problèmes concrets, terre à terre, du chantier. Il est souhaitable que les décisions qui s’y trouvent prises soient annexées au compte rendu de chantier - en une partie annexe - en vue de contrôler facilement leur réalisation. Par ailleurs, il est souhaitable qu’un point soit fait par diffusion dématérialisée a chaque stade clé de l’avancement du chantier. En effet, le temps des locataires n’est pas le temps du maître d’ouvrage ? Deux ans, c’est court ou très long suivant que l’on est locataire ou maître d’ouvrage.

La qualité de la relation entre « l’équipe « maitre d’ouvrage-entreprise-architecte » et les locataires est un élément essentiel pour un bon déroulement d’opération. La communication, en théorie, se devrait d’abord d’ être institutionnelle et non pas interpersonnelle. L’objectif est la réalisation de l’opération. A priori, pas d’entrer dans des relations de séduction, de psychothérapie, d’assistance sociale, d’aide au juridique… Mais la réalité issue des contacts entre les très nombreuses personnalités en présence rend ces contingentements très théoriques.

La limite à l’ouverture à autrui et aux relations informelles peut se formuler à travers l’exemple suivant : Le chargé de relations locataires doit être disponible aux locataires, être dans une attitude de compréhension, d’accueil de l’autre supposé être de bonne foi. Mais il ne sera ressenti comme tel que s’il maitrise à minima l’organisation de sa communication : sujet, but, points clé, contexte, gestion du temps, renvoi documenté à d’autres cadres de discussion (services sociaux …). Il ne sera ressenti comme tel que s’il est disponible à un moment précis et pour une action précise entrant dans le champ de sa fonction. Il ne doit en aucun cas apparaître comme étant « taillable et corvéable à merci », sinon, il sera vite débordé.

De manière plus générale, le résultat d’une communication efficace ne consistera pas non plus à faire admettre à autrui des idées qu’il ne partage pas mais à trouver un mode de relation satisfaisant pour les deux parties. Souvent, un conflit apparaît parce qu’on n’a pas pris le soin de vérifier la bonne compréhension réciproque et de bien cerner les deux points de vue sur lesquels négocier.

On peut parfois se trouver en menace de conflit alors que celui-ci est inutile et que quelques réflexes auraient permis de l’éviter :

• Cadrer la communication,

• S’entendre sur les rôles réciproques,

• Limiter l’action dans le temps,

• Ecouter avant de parler,

• Prouver que l’on a entendu ce que l’interlocuteur exprime, réfléchir avec lui au moyen de concilier les points de vue,

• Etre concret sur les solutions,

• Suivre l’application des solutions, ne pas différer leur application,

• Renvoyer, si échec de la négociation, à un cadre de discussion plus général.

Et en tout état de cause, disons nous bien que le conflit, s’il advient, n’est pas un élément anormal du fonctionnement d’un groupe. C’est souvent une manière forte d’exprimer quelques chose d’important ; certes, en négligeant les formes. Il ne faut pas tenter de l’occulter mais discuter, négocier et réguler.

Voilà, quelques éléments issus de notre expérience et de la collaboration menée il y a longtemps avec Dominique Weiss.

Rassurez-vous, ces quelques indications ne vous priveront pas de toute la diversité des richesses et surprises qui sont propres à ce type de réhabilitations.

Michel Berthet

3e trim 2020

Place des architectes

Replacer les architectes en tant qu’institution dans la filière de décisions conduisant à l’acte de bâtir :

Votre serviteur ayant été amené à étudier le mode d’instruction d’un permis de construire en Espagne a eu la surprise de découvrir qu’avant même que soit déposée la demande de permis, un dossier détaillé devait être produit devant le « Colegio de Arquitectos ». En parallèle et depuis des années, il a assisté aux diminutions de personnels et pertes de compétence dans les ex-DDE, liées aux retraits de l’État.

Dans les municipalités françaises de grandes tailles, dans les secteurs d’aménagement, il est à priori possible d’avoir des services d’urbanisme et d’architecture ainsi que des instruments opérationnels suffisamment structurés et qualifiés pour assurer à tous niveaux une compétence affirmée, tout particulièrement nécessaire dans une période ou il sera question de réorganiser mais aussi de faire muter, de créer la ville basse consommation, la ville durable.

En même temps …considérant au fil des années les multiples, renouvelées et navrantes des bévues urbanistiques et architecturales des « périphéries », mais pas que…est revenue la constatation suivante : Lorsqu’avec l’équipe « De Portzamparc », nous avons mené les multiples concertations nécessaires à la réhabilitation du quartier Nationale (75013, 600 logements réhabilités plus constructions neuves), nous avons constaté qu’environ un locataire sur 15 ou 20 voyait aussi bien l’espace futur que l’architecte en face de lui.

Il doit y avoir une capacité à la vision dans l’espace dont sont dotés certains et pas d’autres (tout comme Mozart et les autres avaient un cerveau fait pour la musique). Alors, disons le tout net, il n’y a pas de raisons qu’il y ait plus d’un fonctionnaire ou plus d’un représentant de collectivité locale ou plus … d’un maitre d’ouvrage ??... sur 15 ou sur 20 qui ait cette vision. Alors, dans un monde idéal, l’architecture serait d’abord « dépiautée » par ceux qui la comprennent et ensuite, viendraient les décisions institutionnelles.

Et donc, il serait urgent de disposer en France, au niveau de collectivité adéquat, d’un Collège des Architectes, organisme doté d’architectes ayant déjà une carrière derrière eux. Ils pourraient par exemple travailler sous contrats de mission renouvelés tous les 3 ou 5 ans, lequel Collège serait amené à donner un avis officiel et de poids, sur chaque PC en instruction. Cela serait de nature à augmenter considérablement le niveau d’architecture. A condition bien sur que la décision de cette instance ait un poids réel dans le processus d’instruction des PC.

Cela permettrait peut être de commencer à travailler autrement et notamment, de faire la critique de ce qu’on produit sur le territoire et en particulier dans les périphéries et les territoires ruraux les morphotypes d’architecture régionale qui ont guidé pendant 50 ans la production des petits collectifs, des habitats pavillonnaires individuels et groupés (le pavillon « Ile de France » ; le pavillon « Provence » …). Prétendant se référer, de manière hypocrite aux canons régissant les maisons du passé (hypocrite parce qu’il n’est plus possible d’utiliser de manière massive les matériaux du terroir et les anciens procédés constructifs pour des raisons de coûts), réglementés aussi bien par des édiles dépassés que par des fonctionnaires trop « réglementaristes » ils ont conduit :

- à stériliser quasiment toute production architecturale originale,

- à inscrire sur le territoire la ségrégation et l’anonymation des couches populaires,

- à stériliser les capacités potentielles des artisans de la construction.

Aux Etats-Unis, un pavillon à 150 000 dollars est réalisé par des pme qui ont acquis au fil du temps l’aptitude à personnaliser et à rendre « aimables » les constructions pavillonnaires (pas les mobile homes, mais le mobile home est un habitat individuel à 50 000 dollars. En France, ces réglementations ont été tellement destructrices que les pavillonneurs artisanaux ou un peu plus importants ne savent plus faire autre chose que ces pauvres décalcomanies et déclarent même, en parlant de ces réalisations, « faire du traditionnel ». La déclinaison la plus édulcorée et appauvrie de l’habitat populaire est devenue « du traditionnel ».

On aurait pu se dire que l’avènement de la construction durable serait l’occasion de faire éclater ces morphotypes. Eh bien non, on voit souvent construire en employant une structure bois et à la fin, on enveloppe ça vite fait bien fait dans de la morphologie « pavillon Ile de France », ou autre.

Tout ceci pour dire que tous ceux qui défendent l’architecture devraient se battre pour faire rétablir des compétences d’architecture tout d’abord et avec bien plus d’exigence pour le collectif mais aussi en matière de construction de maisons individuelles. Soit faire redescendre les compétences mais cela n’est pas possible lorsque que l’insuffisance de taille des communes ne leur permet pas d’avoir les compétences nécessaires, soit faire remonter l’instruction des permis de construire jusqu’à un niveau qui est à réinventer, possédant de la compétence et du jugement en matière d’architecture.

Derrière cette problématique qui est loin de passionner tout le monde se trouve la question du « Pour qui l’architecture ? ». Ou encore : un pays peut il se satisfaire de la multiplication des productions « acculturées » ou dit autrement cette situation ne dit elle pas que la place assignée au plus grand nombre par les seules lois du marché n’inclus ni la culture ni la créativité.

Où en est le logement abordable ?

Les besoins et la production : Un déficit jamais résorbé.

Etude « Faut il construire plus de logements ? » de Jean Bosvieux, ancien directeur de l’ANIL (2019) : Extraits

« Depuis de nombreuses années, le marché immobilier est en crise et les mises en chantier sont

insuffisantes. Pendant la campagne présidentielle, François Hollande s’est engagé sur la construction

de 500 000 logements par an. ». Par ailleurs, une évaluation de la demande potentielle en logements à l’horizon 2030, publiée en 2012 par le Commissariat Général au Développement Durable (CGDD), chiffre à 300 000 à 350 000 le nombre de logements à construire par an.

Cette évaluation « technique » a été jugée insuffisante par les politiques, puisque l’objectif de

construction était fixé bien au-delà. Avant François Hollande, Nicolas Sarkozy avait souhaité en 2007 que l’on parvienne en France « à un rythme de construction d’environ 500 000 logements neufs par an »

En 2007, dans un article de la revue Constructif , Michel Mouillart, professeur d’économlie estimait qu’ « En franchissant le seuil des 400 000 mises en chantier, le niveau de la construction est redevenu suffisant dès 2005 », mais que compte tenu du retard à rattraper, qu’il évalue à 850 000 unités (sans préciser comment il aboutit à ce chiffre) , « Il va donc falloir construire beaucoup pendant de nombreuses années, compte tenu des besoins attendus : il faudra mettre en chantier de l'ordre de 425 000 à 450 000 logements par an si on ambitionne de réduire le déficit donc de résorber les situations de non-logement ou d'hébergement et de mettre en œuvre le Dalo en quinze ans ; et de l'ordre de 500 000 logements par an si on ramène le délai à sept ans, retrouvant ici l'objectif affiché récemment par le gouvernement ».

Marie-Noëlle Lienemann, ex-ministre déléguée au logement, précisait : »Construire là où les besoins sont patents,construire prioritairement du logement social, tant en locatif qu'en accession à la propriété. Nous devons construire près de 500 000 logements par an, dont près de la moitié en logements sociaux au sens large. ».

L’actuel président de la République a, dans son programme électoral, affirmé la nécessité de créer un choc d’offre  : « Notre objectif est de créer une offre de logements abordables, là où se situent les besoins, notamment en matière d'emploi, répondant à la diversité de la demande (sociale, intermédiaire ou privée) et offrant aux Français des logements compatibles avec leur pouvoir d'achat. Le principal moteur permettant de faire baisser les prix est la construction massive de nouveaux logements ». Qu’en est il de la production aujourd’hui ?

Le logement abordable vu par le Parlement Européen : (Extraits d’une étude produite en janvier 2019 au Parlement Européen dans le cadre d’un colloque traitant du logement abordable).

« La période 2008/2018 a été marquée par un déclin massif des investissements dans le domaine du logement abordable, amenant l’Europe a une situation de précrise ; ceci à partir de la crise financière de 2008 et tout au long des années qui ont suivi. Il en est résulté une hausse marquée et continue tant des loyers que du coût des logements et maisons alors que les salaires augmentaient peu.

En effet, on relève que les investissements dans les « infrastructures sociales » ont décru de 20 % entre 2009 et 2018. Il est estimé que le manque d’investissement s’est évalué à environ 57 milliards d’euros par an sur la période et qu’il faudrait un plan de 150 milliards d’euros sur 10 ans pour compenser ce sous investissement.

En conséquence, environ 82 millions d’européens se trouvent aujourd’hui désolvabilisés à cause d’un coût du logement devenu trop important ; cette surcharge, exprimée en pourcentage du revenu brut, montre des taux d’effort allant de 25 à 40 % alors que le taux d’effort normal en matière de logement locatif est considéré aux environs de 25 %. Ce phénoméne touche aussi bien les classes moyennes que les classes populaires. Les jeunes et nouveaux arrivants dans les grandes agglomération sont tout particulièrement concernés. Un rapport de la Banque mondiale considère que la question du logement est au cœur de fractures économiques de plus en plus grandes dans l’Union Européenne et constitue une cause notable de l’érosion de sa cohésion économique sociale et territoriale.

2007 488900

2008 398400

2009 345700

2010 413200

2011 430200

2012 382300

2013 357600

2014 336500

2015 342900

2016 377200

2017 428600

2018 412500

2019 409400

L’objectif de production de 500 000 logements neufs par an n’a jamais été tenu sauf peut être en 2006.

Quand à la moitié de production en logements sociaux au sens large évoquée par Marie Noëlle Lienemann, elle est restée un vœux pieux alors qu’une étude de 2013 montrait que 55 % des ménages n’habitant pas en logement social étaient éligibles à un logement social de type PLUS (loyer de niveau intermédiaire du barème locatif social ; PLI PLU PLAI).

Les logements sociaux :

Depuis les années 2 000, la France a mis en service de l’ordre de 85 000 logements sociaux les bonnes années, plutôt moins de 80 000 les autres années, ce qui pourrait paraître sommes toutes honorable s’il n’y avait ce fameux « retard » de l’ordre de 850 00 logements sociaux évoqué par Michel Mouillart ; le tout amplifié par la crise de 2008 ; le tout souligné également par les rapports de la Fondation Abbé Pierre dont celui sur la situation du mal logement en 2019.

« Pour 2019, le rapport fait état de 3,953 millions de mal-logés : 902.000 personnes privées de logement personnel (dont 143.000 sans domicile et 643.000 en hébergement "contraint" chez des tiers) et 2,819 millions "vivant dans des conditions de logement très difficiles" (dont 934.000 dans une situation de surpeuplement accentué).

On pourra noter également le dénombrement du nombre de demandeurs de logements sociaux pour la seule Ile de France : De l’ordre 720 000 demandeurs de logements sociaux en 2019, de l’ordre de 400 000 en 2010 (+ - 2 millions de demandeurs pour la France).

En conclusion, une production non négligeable mais impropre à résorber un manque chronique ; une production insuffisamment orientée vers le logements abordable.

Des clés pour construire plus :

Se servir des outils existants :

L’idée émise au début du mandat Macron de baisser sans compensation les loyers des hlm pour atténuer les effets de la baisse de l’APL (Aide Personnalisée au Logement) a constitué une attaque en règle contre l’outil « HLM » qui se trouve aujourd’hui affaibli.

Parmi les organismes, il y a ceux qui ont des parcs pas trop dégradés, qui parviennent à maintenir des groupes immobiliers socialement difficiles, qui sont gérés honorablement et donc, en particulier avec la baisse des taux, se maintiennent à flot. Et puis il y a les organismes, les plus nombreux, qui ont juste « la tête hors de l’eau » et qui ne se maintiennent que par des efforts continus … ou qui s’écroulent et sont repris par des confrères, ce qui arrive régulièrement.

Baisser uniformément les loyers des organismes sociaux revenait à traiter indistinctement ces deux catégories d’organismes et donc à enfoncer d’avantage les plus faibles ; et en prime, obliger tous les organismes à raboter… le cas échéant sur les coûts d’entretien des immeubles et sur … l’investissement dans de nouveaux projets.

Comme il est nécessaire de produire encore et encore des logements à bon marché ; il aurait mieux valu, au lieu de taxer les organismes et se mettre tout un milieu à dos, se servir de ces outils qui n’ont pas démérité et inciter, y compris ardemment, ceux qui ont une forte assise financière à investir dans la construction de nouveaux logement sociaux.

Il se peut que certains doivent se structurer. Quand on construit une fois l’an, ou tous les deux ans, on n’a peut-être pas en interne les qualifications suffisantes pour faire construire. Mais par ailleurs, un constructeur social ne fera pas construire comme un promoteur privé ; parce qu’il assure ensuite la gestion immobilière et qu’il pense donc nécessairement à la durée.

Et en outre, ce gouvernement n’a pas perçu que la construction sociale est un outil puissant d’action économique, en cas de nécessités de politiques contracycliques (très actuel !).

Le foncier : Créer du foncier disponible.

Disons le franchement le problème numéro 1 en matière de construction sociale ou autre, c’est le foncier ; et les zones tendues sont bien souvent tendues seulement parce que les collectivités organisent depuis des années la raréfaction foncière…

Quand on entend dire que l’aide au logement contribue à la hausse des loyers, on reste pétrifié par ce qui montre, outre un certain cynisme, une méconnaissance de la formation des prix de la construction.

Car ce qui contribue à la hausse des coûts et donc des loyers, c’est avant tout, premièrement, fondamentalement, le cadrage/blocage du foncier que les collectivités locales organisent depuis des décennies sur les territoires qu’elles co-administrent avec les services d’État qui n’ont pas su ou pas voulu faire passer les obligations adéquates permettant une disponibilité foncière, dans les POS puis les PLU.

Ceci est particulièrement vrai dans les zones tendues.

Ne serait-ce qu’en région parisienne, tout le monde est d’accord pour dire qu’il y a insuffisance de logements locatifs à bon marché mais quand il s’agit d’en construire, on voit ressortir le bon vieux « chez les autres et pas chez moi ».

Ce qui montre en passant que les libéraux – mais pas que - ne sont pas si libéraux que ça : On bloque le marché et donc on crée la pénurie, la hausse des coûts, l’éloignement des constructions sociales, l’augmentation des distances habitat / travail. Et ceci… sur 30ans… ça fait mal !

En termes de foncier, nous ne sommes pas sous un régime de marché libre mais sous un régime « d’octroi ». Ceci rappelle plus les anciennes oligarchies de Toscane que n’importe quel libéralisme contemporain.

Quant aux secteurs d’aménagement, très nécessaires, ils ne produisent du foncier qu’à terme.

En Suisse, depuis au moins 40 ans, la loi oblige chaque collectivité à inscrire à son plan d’occupation des sols une superficie minimale de zones à bâtir disponibles à la construction ; y compris des terrains privés. Et une loi fédérale prévoit le dispositif permettant d’assurer la disponibilité des terrains. Quand on veut avoir de la disponibilité foncière, on peut en avoir !

Il y a certainement d’autres pistes qui permettraient d’assurer une certaine diversité à ce qu’on pourrait dénommer le secteur du logement abordable plutôt que le logement social.

Financer le foncier : Il était une fois… la foncière solidaire

Le système actuel de financement du logement social est à bout de souffle. Il y a quelques années déjà, la Ville de Paris consacrait autant de subventions et aides diverses au logement social parisien que l’Etat pour le reste de la France.

Dans l’incapacité de servir la demande populaire, car la production n’atteint pas les 100 000 logements par an, le système actuel de financement a été fléché vers des catégories de plus en plus restreintes de la population, ce qui nuit à la mixité sociale, crée des risques de ghettos et en fait plus un système de financement de l’urgence sociale qu’un système de création de logements à bon marché, dont la clientèle est beaucoup plus vaste.

Il est donc certain qu’une politique visant à créer une quantité augmentée de logements à bon marché (100 000, 120 000 150 000 par an ? plus ?) de manière à se rapprocher de la demande devrait se faire sur des bases totalement renouvelées.

Il s’agirait bien sur d’une politique à long terme (sans doute au moins 10 ans d’un effort continu qui incidemment produirait une masse importante d’emplois et un effet d’entrainement) et on ne voit pas l’Etat être en capacité de financer ces productions sur la base du système de financement actuel qui de toutes façons vise une clientèle trop restreinte.

Pour être autre chose qu’un jeu d’annonces à usage médiatique, une telle politique nécessite le retour d’outils de programmation puissants s’inscrivant dans des réglementations d’urbanisme et dépassant les simples logiques communales.

Une telle politique nécessite également des outils puissants visant à la production d’un foncier utilisable pour la construction.

Il se trouve que le gouvernement Hollande avait mis sur pieds un organisme dénommé « La Foncière Solidaire » société anonyme mandatée par l’Etat pour réaliser un Service Economique General c’est-à-dire mobiliser partout ou cela s’avérerait nécessaire du foncier public et privé pour faciliter et accélérer l’émergence de programmes de logements répondant au besoin des citoyens, essentiellement des logements à bon marché.

Doté d’un capital initial de 750 millions d’euros, cet organisme qui aurait du voir sa puissance doublée par l’apport en nature de biens de l’Etat ou de collectivités a vu dès avant sa création cette deuxième partie de son capital empéchée … par Bercy.

Depuis le changement de gouvernement, la vocation même de cet organisme a été modifiée puisqu’elle ne devrait principalement s’occuper que … de la vente d’une partie du parc HLM.

Or c’est principalement sur la production d’un foncier à cout réduit que pourra se mener à grande échelle une politique du logement à bon marché.

C’est à dire que des « Foncières Solidaires », il devrait y en avoir une ou plusieurs par Région ( le bon échelon ?) puissamment étayées, sans doute par la CDC ( ?).

En outre, elles devraient avoir la puissance financière nécessaire pour pouvoir acquérir et procéder à la mise à disposition des terrains à construire, essentiellement sous la forme de baux emphytéotiques (50 ans ? 60 ans ?) et non pas fonctionner comme beaucoup de foncières actuelles qui doivent assurer leur équilibre financier sur une opération ou au mieux sur un panier d’opérations.

Elles devraient pouvoir se constituer au fil du temps un stock de nues propriétés ( c à d la propriété dont elles continuent à être propriétaires sur la partie non baillée, par exemple de 51 ans à 99 ans) ; nues propriétés qu’elles devraient être en mesure de se faire refinancer.

Il est vrai que si le logement social n’était pas devenu une espèce de seringue à mono clientèle très sociale, il conduirait moins à ces blocages. Il faudrait que le logement à bon marché redevienne un logement beaucoup plus ouvert socialement. L’hyper spécialisation ne le sert pas et même, elle effraie.

Il y avait dans le passé, mais ceci n’est qu’un exemple, le système du 1% employeurs qui permettait de réserver dans les constructions sociales, des contingents de logements notables (parfois 25%) destinés à des salariés d’entreprises situées dans un secteur proche. Mais l’Etat, toujours en recherche d’argent a quasiment réduit le système à peau de chagrin et de piller Action Logement. Le 1% avait un défaut, les personnes logées à ce titre du 1 % étaient pratiquement logées à vie, ce qui nuisait à son efficacité, mais une modification de la loi facilitant (avec des délais) la récupération du logement par l’employeur, après le départ d’un salarié, ne serait pas d’une grande difficulté.

Cela permettrait lorque cela s’avère nécessaire de proposer aux maitres d’ouvrage sociaux des baux à loyer annuels ou partiellement annuels et non des baux à loyers capitalisés uniquement, ce qui réduirait fortement la part du foncier dans les bilans de construction.

Cela conduirait également à long terme à la constitution dans le patrimoine de ces organismes de biens qu’autrefois, dans un contexte rural, on appelait des « communaux » c’est-à-dire des emplacements durablement affectués à des activités collectives.

La Ville de Paris pour laquelle votre serviteur a œuvré s’est constitué depuis au moins 50 années un tel stock de nues propriétés. Elle est suffisamment riche pour ne pas avoir besoins de le refinancer.

Mais un stock de fonciers à terme a forcément une valeur et devrait pouvoir être refinancé par des organismes tels que la CDC ou même en faisant travailler quelques banquiers habiles (il y a beaucoup de banquiers habiles ; cf les subprimes), en faire des produits d’épargne ou /et d’investissement (réglemementés bien sûr !). La boucle serait bouclée, les français placeraient une partie de leurs économies dans une forme d’épargne populaire affectée au logement abordable c à d que d’une certaine manière, ils s’occuperaient eux-mêmes de la question du logement abordable, ce qui est certainement un moyen sûr d’arriver à quelque chose.

Et même…soyons utopistes : Un Conservatoire Européen du Logement Social ?

La crise du COVID a amené notre Europe libérale a mettre au point un plan de soutien et de relance de l’économie.

A un moment ou l’on parle de conservation du patrimoine religieux et culturel (Notre Dame et autres lotos), on pourrait suggérer que l’Europe se préoccupe de la conservation et du développement à long terme du patrimoine du logement abordable, en créant une foncière au niveau européen (Foncière, ça fait pas bien, on devrait plutôt dire Conservatoire, ça fait mieux)

C’est-à-dire qu’un organisme européen pourrait faire l’acquisition des nues propriétés des fonciers baillés aux opérateurs du logement social et les conserverait à très long terme, sauf transactions particulières encadrées.

Cela aiderait grandement à effacer les surpoids de charges foncières en vue de la construction sociale et cela créerait petit à petit un patrimoine européen du logement à bon marché. Une sorte de garantie de maintien à long terme de cette vocation et un signe concret et puissant des préoccupations en la matière.

Bon, cela ferait brailler tous les nationalistes : Pensez vous ! Des morceaux de patrimoine français qui passent dans des mains (presque) étrangères ! Mais apres tout, les multinationales nous piquent nos entreprises (quand elles ne les tuent pas), les chinois nous piquent nos vignobles et nos aéroports alors … un peu plus, un peu moins ; au moins, ça servirait à loger les gens.

Construire, mieux construire : replacer les architectes en tant qu’institution dans la filière de décisions conduisant à l’acte de bâtir :

En Espagne (Andalousie),avant même que soit déposée la demande de permis, un dossier de niveau APD doit être produit devant le « Colegio de Arquitectos ». En parallèle, en France et depuis des années, on a assisté aux diminutions de personnels en charge des compétences architecturales et urbanistiques dans les ex-DDE, liées aux retraits de l’Etat.

Dans les municipalités françaises de grande taille, dans les secteurs d’aménagement, il est à priori possible d’avoir des services d’urbanisme et d’architecture ainsi que des instruments opérationnels suffisamment structurés et qualifiés pour assurer à tous niveaux une compétence affirmée, tout particulièrement nécessaire dans une période ou il sera question de réorganiser mais aussi de faire muter, de créer la ville basse consommation, la ville durable.

En même temps …considérant au fil des années les multiples, renouvelées et navrantes des bévues urbanistiques et architecturales des « périphéries », mais pas que…m’est revenue la constatation suivante : Lorsqu’avec l’équipe « De Portzamparc », nous avons mené les multiples concertations nécessaires à la réhabilitation du quartier Nationale (75013, 600 logements réhabilités plus constructions neuves), nous avons constaté qu’environ un locataire sur 15 ou 20 voyait aussi bien l’espace futur que l’architecte en face de lui.

Il doit y avoir une capacité à la vision dans l’espace dont sont dotés certains et pas d’autres (tout comme Mozart et les autres avaient un cerveau fait pour la musique). Alors, disons le tout net, il n’y a pas de raisons qu’il y ait plus d’un fonctionnaire ou plus d’un représentant de collectivité locale ou plus … d’un maitre d’ouvrage ??... sur 15 ou sur 20 qui ait cette vision. Alors, dans un monde idéal, l’architecture serait d’abord « dépiautée » par ceux qui la comprennent et ensuite, viendraient les décisions institutionnelles.

Et donc, il serait urgent de disposer en France, au niveau de collectivité adéquat, d’un Collége des Architectes, organisme doté d’architectes ayant déjà une carrière derrière eux, en mission, renouvelés tous les 3 ou 5 ans.., lequel Collège serait amené à donner un avis officiel et dans certains cas nécessairement positif, sur chaque PC en instruction. Cela serait de nature à augmenter considérablement le niveau d’architecture. A condition bien sur que la décision de cette instance ait un poids réel dans le processus d’instruction des PC.

Cela permettrait peut être de commencer à travailler autrement et notamment, de faire la critique de ce qu’on produit sur le territoire et en particulier dans les périphéries et les territoires ruraux les morphotypes d’architecture régionale qui ont guidé pendant 50 ans la production des petits collectifs, des habitats pavillonnaires individuels et groupés (le pavillon « Ile de France » ; le pavillon « Provence » …). Prétendant se référer, de manière hypocrite aux canons régissant les maisons du passé (hypocrite parcequ’il n’est plus possible d’utiliser de manière massive les matériaux du terroir et les anciens procédés constructifs pour des raisons de coûts), réglementés aussi bien par des édiles dépassés que par des fonctionnaires trop zélés, ils ont conduit :
- à stériliser quasiment toute production architecturale originale,

- à inscrire sur le territoire la ségrégation et l’anonymation des couches populaires,

- à stériliser les capacités potentielles des artisans de la construction.

Aux Etats Unis, un pavillon à 150 000 dollars est réalisé par des pme qui ont acquis au fil du temps l’aptitude à personnaliser et à rendre « aimables » les constructions pavillonnaires (pas les mobile homes, mais le mobile home est un habitat individuel à 50 000 dollars). En France, ces réglementations ont été tellement destructrices que les pavillonneurs artisanaux ou un peu plus importants ne savent plus faire autre chose que ces pauvres décalcomanies et déclarent même, en parlant de ces réalisations, « faire du traditionnel » : La déclinaison la plus édulcorée et appauvrie de l’habitat populaire est devenue « du traditionnel ».

On aurait pu se dire que l’avènement de la construction durable serait l’occasion de faire éclater ces morphotypes. Eh bien non, on voit souvent faire de la structure bois et in fine, on enveloppe ça vite fait bien fait dans de la morphologie « pavillon Ile de France », ou autre.

Tout ceci pour dire que les représentants de la profession devraient se battre pour faire rétablir des compétences d’architecture non seulement pour ce qui concerne le collectif mais aussi en matière de construction de maisons individuelles. Soit faire redescendre les compétences mais cela n’est pas possible lorsque que l’insuffisance de taille des communes ne leur permet pas d’avoir les compétences nécessaires, soit faire remonter l’instruction des permis de construire jusqu’à un niveau qui est à réinventer, possédant de la compétence et du jugement en matière d’architecture.

Derrière cette problématique se trouve la question du « Pour qui l’architecture ? ».

Un Grand Paris (75100)

Alors que viennent de se tenir les élections municipales de 2020, la perspective de l’élection au suffrage universel des conseillers du Grand Paris s’éloigne.
Tant les conseillers de territoire dans les 12 établissements publics territoriaux (EPT) couvrant la Métropole du Grand Paris que les 209 membres du Conseil Métropolitain du Grand Paris vont vraisemblablement voir leur système de désignation prolongé.
Un amendement du Sénat en date du 29 septembre 2019, relatif à une loi en gestation portant sur la Vie Locale et l’Action Publique indique en effet : « … Il est donc proposé que les conseillers de territoires soient élus par fléchage, selon les mêmes modalités que les conseillers communautaires de droit commun, et que les conseillers métropolitains soient désignés par le conseil municipal parmi les conseillers de Territoire. Le calcul et la répartition du nombre de sièges au conseil de Territoire et au conseil métropolitain resteraient inchangés. »

L’élection par fléchage… ça laisse rêveur ! Ainsi va vraisemblablement se prolonger cette situation surprenante qui fait que depuis janvier 2016, cette nouvelle organisation territoriale, pas des moindres, confrontée à des enjeux majeurs, déjà dans l’action, appelée à de grandes actions et à une grande destinée, est et resterait pour un temps pour l’instant non défini, dirigée par des représentants non directement élus. Étonnant !
Car en effet, soit les 12 établissements publics territoriaux deviennent une tranche supplémentaire d’un grand millefeuille administratif, soit ils deviennent les bras armés du Conseil Métropolitain, ce qui est leur destinée naturelle : des institutions de poids dans une organisation restructurée qui réorganisera la répartition des pouvoirs, pour qu’il y ait une chance de mettre fin au « grand foutoir ». Et dans ce cas, désigner tous ces acteurs nouveaux au suffrage universel paraîtrait la moindre des choses. Et quid de la coquille « EPT » ?

Récemment a été publié en librairie le rapport de Roland Castro sur le Grand Paris, une occasion de réaborder le sujet. On y trouve beaucoup de choses très intéressantes. Mais en même temps un stock de mesures digne du catalogue Manufrance et du sous-sol du BHV.
Si on voulait mettre en œuvre l’ensemble de ces idées, il y faudrait sans doute une bonne part du budget de la France pendant 20 ans. La vie contraignant à beaucoup de réalisme, on peut considérer que la création d’un Grand Paris qui en tout état de cause prendra au moins 20 sinon 30 ans, devra fixer des axes majeurs et des priorités, devra ensuite les mettre en œuvre (verbe actif).

Une vision à long terme et une gouvernance forte :

Au début de sa carrière, votre serviteur a fait partie d’une mission à Stockholm dont les acteurs principaux étaient la Secrétaire Générale de la Ville de Paris et l’Adjoint aux finances. Nous avons avec les acteurs locaux visité le chantier de couverture de la gare de Stockholm et ses affluents ferroviaires, étudié le montage financier. Un an après naissait la SEMAPA qui entreprenait l’aménagement du secteur Seine Rive Gauche. 35 ans après, votre serviteur quittait ses fonctions et la SEMAPA traitait ses dernières emprises. Et il ne s’agissait que d’un quartier ; et la Ville de Paris ne manquait pas de moyens pour cette opération.
La longue durée sera une des caractéristiques de la création du Grand Paris et c’est pour cela que doit être pris un parti, même si ce parti doit être revu tous les 10 ans. Pour cela, il faut des instances qui aient le pouvoir de faire et faire faire. Ce processus sera dual car on voit mal l’État central, Président actuel ou Président futur, ne pas être un acteur important de ce projet : il s’agit une fois encore, d’agrandir la capitale de la France ; il s’agit également et quoi qu’on dise, à cause des tendances lourdes à l’œuvre, de traiter de la place de Paris et de l’Ile de France dans la compétition mondiale.


Créer ou/et renforcer des centralités secondaires pour que Paris centre ne soit plus la destination ultime pour le travail, la culture et les loisirs :

A son modeste niveau, votre serviteur s’est dit que le Grand Paris, pour être « développement durable » devrait être « léopard » ou « archipel » c’est à dire fait, au delà de la zone centrale, de plusieurs centralités dites secondaires cernées par des « secteurs verts » interstitiels mais perméables, de grande taille. (Secteurs verts = terme générique qui désignerait toutes activités à dominante « verte » : lieux agricoles, de maraichage, parcs, lacs, bords de rivières, jardins ouvriers ou autres, artisanat issu des activités vertes, forêts … …).
Le schéma de la ville dense, centralisée, comme on a l’impression de le voir venir pour le Grand Paris me parait en effet obsolète, impropre a remédier à la pollution.
Le discours « densifions, densifions » pour éviter l’étalement urbain me parait devoir être considéré avec beaucoup de précautions. C’est un discours qui plait aux promoteurs : faisons gros et simple ! Densifions ! Peut être mais pas partout et pas n’importe comment et dé-densifions parfois. Surtout si l’on considère que l’appartement, comme on l’a voulu, construit et vécu ces 50 dernières années ne constitue pas forcément le top de la demeure du petit travailleur infatigable

En tout cas, pour cette raison de pollution et pour devenir à basse consommations, développement durable, la Ville devra être ralentie, raccourcie et très fortement redéfinie.

S’agissant des mobilités, on peut notamment rappeler l’étude de l’urbaniste Christian Devillers lors de la consultation de 2008. Son étude mettait l’accent sur les faisceaux domiciles/travail existants et donnait une orientation vers une réflexion prenant en compte ces éléments. Qu’en reste t-il ? Il ne s’agirait pas de créer des contraintes à caractère punitif mais de faire la ville en sorte que l’on ait moins de distance à parcourir pour aller au travail et aux loisirs. Moins de distance et moins de vitesse, non pas par contrainte mais par la configuration des lieux.

Mais créer des centralités secondaires suppose plus que rajouter une gare ici ou là ou créer une pizzeria sympathique place de la mairie. Il faudrait investir massivement et de manière coordonnée dans ce qui est susceptible de favoriser l'émergence de ces centralités secondaires. On vous dira que ces investissements très importants ne sont pas possibles. Sauf qu’aujourd’hui, ces investissements existent mais sont en réalité réalisés sans visée plus globale que leur objet propre.

Par exemple : On a fait les nouvelles facs et écoles à Orsay à grand renfort d’investissements mais pour 20 ans encore, cela ne sera qu’un groupe d’immeubles au milieu des champs de blé. A Sainte Geneviève des Bois s’est créée (je n’ose pas dire on a créé) une immense zone de chalandise d’une brutalité consternante : La ville commerçante réduite à ses signes les plus primitifs ; la consommation de masse exprimée sans fards ni décors ; cela fait longtemps que le commerce veut exister sans la ville … Un projet gigantesque était prévu à proximité de Roissy. La ville de Paris déconcentre en permanence des universités, des écoles, des services, récemment, une gare (tentative !) … l’État peut faire de même. Les Jeux Olympiques créent l’occasion d’un grand projet immobilier ….

Il est certain que ces investissements s’ils étaient ordonnés, rapporté à une cohérence plus générale et non pas isolés mais fléchés sur des sites dont on aurait auparavant analysé la capacité à créer « de la ville centre » pourraient être des vecteurs essentiels de création de ces centralités secondaires.

Il est évident que pour des raisons de moyens, il ne sera pas possible de créer ou/et renforcer des dizaines de ces centralités secondaires car ces créations vont nécessiter des quotités d’investissements très importantes. Mais à l’inverse, créer des multipolarités non coordonnées revient à maintenir le statut quo, c’est-à-dire la place hyper prépondérante de Paris centre et une fois de plus, disperser, saupoudrer, c’est-à-dire gâcher les investissements et rater les objectifs.

Sans doute trois, quatre … ? centralités secondaires ? Il s’agirait de faire émerger ou/et renforcer des « quasi ou/et déjà villes » comportant patrimoine, activités, attractivités et services, telles que peuvent en avoir des villes de 300/500 000 habitants comme Toulouse, Nice, Nantes … Donc, des lieux, sans doute, des villes déjà existantes, ayant un certain nombre de caractéristiques historiques et autres qui feraient qu’à terme, de nombreux grand-parisiens s’y rendraient plutôt que d’aller à Paris centre.
Pourquoi des quasi villes ou des déjà villes ? Parce qu’il est extrêmement difficile de créer in extenso une ville du temps présent. En la matière, les échecs sont dix fois plus importants que les réussites (heureusement que les villes nouvelles s’appellent villes nouvelles, autrement, on ne saurait pas que ce sont des villes). Et pour le vulgum pecus, les références d’architectures se trouvent plus dans l’existant des 300 dernières années que dans les dernières moutures publiées dans AMC.
A Berlin par exemple, dont la superficie est de huit fois celle de Paris, la vie est beaucoup moins axée sur le centre ; les « périphéries » ont une vie plus autonome grâce à l’attractivité des centralités secondaires.

Il est bien évident que cette redéfinition des centralités urbaines donnera lieu à des conflits de pouvoirs, ce qui renvoie à la nécessité d’une gouvernance forte. Certains diront que ces centralités secondaires existent déjà. Les files de voitures disent que « Non ». Et puis, il s’agit, répétons le, de restructurer, réorganiser une fois encore et administrer, la capitale de la France, et en particulier, comme le disait le général De Gaulle (qu’il ne faut pas se priver de citer à cette occasion), de « mettre de l’ordre dans ce foutoir «, marqué par 50 années d’initiatives polycentriques égocentriques.


Paris (75 100). Catalogue à la Prévert : Douze communes, une centaine de mairies d’arrondissement, deux départements…

Voici une utopie : Un projet de structure qui permettrait de véritablement venir à bout du foutoir. Certainement pas le seul possible : Celui du modèle parisien que l’on a vu fonctionner avec efficacité depuis sa création. Cela consisterait … à transformer chacun des 11 EPCI hors Paris en commune. Soit 11 communes, chacune comprise entre 300 000 et 650 000 habitants. Chacune dotée d’un maire et d’un conseil municipal.
Chaque arrondissement serait doté d’une mairie d’arrondissement et de son maire ; un arrondissement par 50 000 à 100 000 habitants suivant la densité de population et l’étendue des territoires soit, pour la beauté du chiffre, une quatre vingtaine d’arrondissements.
Soit pour le Grand Paris, 12 communes et une centaine (+ -) d’arrondissements.
Trois, quatre ou …? de ces communes seraient appelées à devenir des « centralités secondaires ».
Quant aux départements, un scénario possible consisterait à les ramener à deux ; un département du Grand Paris et le département de Paris centre. A moins que le conseil métropolitain ne fasse office conseil général unique pour l’ensemble.
Quant à la Région ?
Simplicité administrative, clarification des répartitions de pouvoirs et surtout, création d’entités aptes à susciter des ambitions, aptes à se doter de services compétents de toutes natures car la ville devra non seulement se réorganiser mais muter pour devenir économe et durable.

Quant aux centralités secondaires telles qu’abordées ici, on voit bien qu’elles ne s’assimilent pas aux multipolarités évoquées dans le rapport de Roland Castro.
Il y a lieu de considérer avec prudence les multipolarités : Lorsqu’on y ajoute les logiques économiques, les mégalomanies, les égocentrismes et les pertes de compétence en matière d’urbanisme général du fait de la rétractation des services d’État, on obtient les banlieues d’aujourd’hui.
Les centralités secondaires ne sont pas non plus à confondre avec les « centralités de la vie quotidienne », celles qui tournent autour de la vie quotidienne du foyer ; ni avec les clusters, car, comme l’a dit le maître, on n’habite pas dans un cluster (encore que les SOHO… si on veut pinailler …).

« Le beau » ne va pas de soi : Il faut le vouloir et créer l’écosystème qui en favorise l’éclosion

Roland Castro est poli, très poli. Il aborde la question de la qualité de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction en parlant du « beau ». Notion tout à fait vérifiée pour ce qui concerne l’image de lui-même que renvoie à son occupant « son » immeuble et « son » quartier.
Lorsqu’avec Christian de Portzamparc, ont été réhabilités les immeubles du type « cages à lapin » (j’ai gardé des photos) qui bordaient la rue Nationale entre la place Nationale et le métro Nationale (75013), les locataires nous ont plusieurs fois affirmé : « Nous valons mieux que ce que nos immeubles disent de nous ». Dont acte.

Mais, aussi, le beau comme manière d’évoquer poliment, et parce qu’il ne peut pas aller trop loin, la médiocrité malheureusement bien trop répandue des décisions et décideurs concernant l’urbanisme et l’architecture.

Dès que l’on quitte les quelques grandes villes dotées de services à priori compétents, il suffit de regarder pour constater que croyant faire la ville, nombreux sont ceux qui font des entassements de bâtiments. Vous n’êtes pas d’accord ? Allez donc, à titre d’exemple pas unique, faire un tour le long de la nationale 20, entre Paris et Étampes. Qui est partant pour un concours d’exemples ?

Le Grand Paris, s’il doit devenir autre chose que l’existant, nécessitera une commande de grande qualité et des « barons Haussmann » de notre temps, qu’ils soient collectifs ou incarnés par une ou des personnes. Mais il faut ensuite des services ad hoc, des maîtres des ouvrages. En créant des municipalités de grande taille, il sera possible de les doter de services d’urbanisme et d’architecture des instruments opérationnels suffisamment structurés et qualifiés pour assurer à tous niveaux une compétence affirmée, tout particulièrement nécessaire dans une période ou il sera question de réorganiser mais aussi de faire muter, de créer la ville basse consommation, la ville durable.

S’agissant des programmation générales et des interventions en ZAC et autres entités ad hoc pour des réaménagement d’envergure, on voit bien que si elles sont adossées à des structures d’importance comme cela est possible dans de grandes villes, elles sont à même de créer un urbanisme de qualité. Dans les zac de la Ville de Paris, zac Seine Rive Gauche, zac Champerret ou autres, aucun promoteur public ou privé n’a fait ce qu’il voulait en matière d’urbanisme et d’architecture. Tout a été travaillé à partir de concours et workshops, le tout en cohérence avec des plans plus généraux concernant l’abord environnant et la Ville.
Donc de grandes structures, pour avoir les moyens de se doter en quantité et qualité, de professionnels de l’Architecture et de l’Urbanisme. A ce propos, énonçons la règle cruelle qui s’applique aux architectes, règle comparable à celle concernant les violonistes classiques : Il y a ceux qui sont admis à jouer dans le grand philharmonique…et ceux qui doivent se contenter des orchestres de chambre. Eh bien, pour faire quelque chose du Grand Paris, il faudra beaucoup des deux.

S’agissant de l’architecture « au jour le jour », tout aussi importante quand il s’agit de recoudre la Ville dans son tissu « courant », les architectes intervenant dans le périmètre parisien ont eu à faire aux architectes voyers de la Ville de Paris, souvent un ou deux par arrondissement, et ces personnes, très compétentes, avaient l’art de faire que les immeubles soient « aimables » avec la rue « aimables » avec les immeubles voisins.
Alors, pourquoi pas, un recours à un système à base d’architectes voyers. Affectés par arrondissement, avec une rotation régulière et sans doute au préalable une formation particulière qui pourrait par exemple être diffusée à l’Ecole des Ingénieurs de la Ville de Paris (qui deviendrait l’Ecole des Ingénieurs du Grand Paris ?), ils seraient partie d’un outil de création et de contrôle doté de réelles compétences, apte à gérer l’architecture du quotidien.


Enfin, lorsqu’avec l’équipe « De Portzamparc », nous avons mené les multiples concertations nécessaires à la réhabilitation du quartier Nationale (75013, 600 logements réhabilités plus constructions neuves), nous avons constaté qu’environ un locataire sur 15 ou 20 voyait aussi bien l’espace futur que l’architecte en face de lui.
Il doit y avoir une capacité à la vision dans l’espace dont sont dotés certains et pas d’autres. Alors, disons le tout net, il n’y a pas de raisons qu’il y ait plus d’un élu sur 15 ou sur 20 qui ait cette vision. Alors, par pitié, l’architecture d’abord « dépiautée » par ceux qui la comprennent et à la fin, les décisions institutionnelles. On en est loin, très loin et ensuite, les conséquences sont là pour au moins 50 années.

Une digression :

Je ne peux m’empêcher d’écrire qu’il est grand temps de faire la critique de ce qu’on produit sur le territoire et en particulier dans les périphéries et les territoires ruraux les morphotypes d’architecture régionale qui ont guidé pendant 50 ans la production des habitats pavillonnaires individuels et groupés (le pavillon « Ile de France » ; le pavillon « Provence » …). Prétendant se référer, de manière hypocrite aux canons régissant les maisons du passé (hypocrite parce qu’il n’est plus possible d’utiliser de manière massive les matériaux du terroir et les anciens procédés constructifs pour des raisons de coûts), réglementés aussi bien par des édiles dépassés que par des fonctionnaires trop zélés, ils ont conduit :

• à stériliser quasiment toute production architecturale originale.

• à inscrire sur le territoire la ségrégation et l’anonymation des couches populaires.

• à stériliser les capacités potentielles des artisans de la construction.

Aux États-Unis, un pavillon à 150 000 dollars est réalisé par des PME qui ont acquis au fil du temps l’aptitude à personnaliser et à rendre « aimables » les constructions pavillonnaires (pas les mobile homes, mais le mobile home est un habitat individuel à 50 000 dollars, ce qui n’existe pas en France). En France, ces réglementations ont été tellement destructrices que les pavillonneurs artisanaux ou un peu plus importants ne savent plus faire autre chose que ces pauvres décalcomanies et déclarent même, en parlant de ces réalisations, « faire du traditionnel ». La déclinaison la plus édulcorée et appauvrie de l’habitat populaire est devenue « du traditionnel ».

On aurait pu se dire que l’avènement de la construction durable serait l’occasion de faire éclater ces morphotypes. Eh bien non, on voit souvent faire de la structure bois et à la fin, on enveloppe ça vite fait bien fait dans de la morphologie « pavillon Ile de France », ou autre.

Tout ceci pour dire que les représentants de la profession devraient se battre pour faire rétablir des compétences d’architecture non seulement pour ce qui concerne le collectif mais aussi en matière de construction de maisons individuelles. Soit faire redescendre les compétences mais cela n’est pas possible lorsque que l’insuffisance de taille des communes ne leur permet pas d’avoir les compétences nécessaires, soit faire remonter l’instruction des permis de construire jusqu’à un niveau qui est à réinventer, possédant de la compétence et du jugement en matière d’architecture.

Derrière cette problématique qui est loin de passionner tous les architectes se trouve la question du « Pour qui l’architecture ? ». Ou encore : un pays peut il se satisfaire de la multiplication des productions « acculturées » ou dit autrement cette situation ne dit elle pas que la place assignée au plus grand nombre par les seules lois du marché n’inclus ni la culture ni la créativité.

Le bois :

Si le Grand Paris doit être écolo, il sera pour une bonne partie en bois. La construction bois ou/et mixte bois/béton est entrain de sortir de sa phase enfantine. Une génération de jeunes architectes se familiarise avec ce type de construction. Il s’agit de passer de l’expérimental à la manière courante de construire. Beaucoup de chemin à parcourir, beaucoup d’incitations à donner pour non pas exclure le béton mais pour sortir de la monoculture du béton.

Une foncière du Grand Paris ? :

Avoir une politique immobilière active nécessitera un ou des outils fonciers puissants. Il existe déjà des foncières mais en général, elles doivent trouver leur équilibre sur chaque opération ; les charges foncières plus fortes compensent celles qui sont plus faibles et on clôture à la fin de l’opération.

A l’inverse, la Ville de Paris s’est constituée un stock considérable de nues propriétés, faites de tous les fonciers en retour à terme, au-delà des baux à 50 ou 60 ans qu’elle passe régulièrement, principalement pour le financement des constructions sociales.
Si on considère que la Ville a souvent absorbé, disons 50 % de la valeur de chaque foncier acquis, il s’agit d’un stock considérable, de grande valeur, qu’elle s’est donné les moyens de porter sur au moins 50 ans (aussi bien du temps de Chirac qu’ultérieurement). Mais combien de villes ont–elles cette capacité ? Et par ailleurs, ce stock a une valeur.
Il faudrait trouver le moyen de créer une foncière qui non seulement serait dotée d’un capital initial important mais qui aurait également la capacité de se faire refinancer au moins partiellement ce stock de fonciers baillés, en retour à très long terme. On touche là à la structure même du financement du logement social mais dans cette affaire, l’Etat sera présent puisqu’on parle de la capitale de la France, alors pourquoi pas en profiter pour traiter la question en cette époque de taux bas ou/et négatifs.


Deux points à titre de conclusion très provisoire : Le parti pris ici est clairement celui d’un système structuré et structurant. Non pas que nous renions les foisonnements ; mais Venise ne s’est pas faite au hasard des foisonnements mais par le foisonnement des grands maîtres, ce qui n’est pas la même chose.
Et sur un autre plan beaucoup plus terre à terre, redisons le une fois encore : Organiser un meilleur rapport des salariés à leur travail, à leur formation, à leur loisirs, c’est augmenter leur efficacité au travail. Les éloigner, c’est multiplier les temps de transport, les kilomètres parcourus, rendre souvent obligatoire l’acquisition d’une deuxième voiture, créer des ghettos qui nécessiteront des investissements sociaux, et donc finalement … augmenter le coût du travail.

Sur Action Logement

Haro sur Action Logement

« L’ État veut reprendre en main Action Logement ». C’est ce qu’indiquait un article paru dans le journal « Le Monde » monde du 30 juillet.

Pour moi, ancien maitre d’ouvrage, une image s’impose immédiatement : Le procès fait aux Templiers par Philippe le Bel : L’argent manque dans les caisses du roi, on accuse les Templiers de sorcellerie, on les brule et on confisque leurs biens, fonciers et autres…

Combien de fois, au cours de ma longue carrière de maitre d’ouvrage (j’ai modestement contribué à la construction de quelques 8 000 /10 000 logements sociaux), combien de fois n’ai je pas bouclé financièrement un programme de logements sociaux en cédant pour 20 à 25 ans au « 1% » quelques droits de désigner des locataires, moyennant contrepartie sonnante et trébuchante.

Combien de salariés n’ont-ils pas bouclé leur budget d’acquisition immobilière avec des prêts à intérêts bonifiés du « 1% ».

Ce système a permis pendant des dizaines d’années à de très nombreux organismes HLM de réaliser des opérations sociales. Ce système à permis à des dizaines de milliers de salariés d’obtenir un prêt complémentaire à taux bonifiés pour acquérir, un appartement, une maison.

Action Logement et tous les organismes prédécesseurs sont et ont été alimentés par « la participation des employeurs à l’effort de construction », pas par des subventions de l’État ; l’organisme et les prédécesseurs étant gérés paritairement par les syndicats de salariés et le patronat.

Qu’il y ait éventuellement à émettre des critiques à émettre sur certains éléments de gestion, pourquoi pas : Il existe des commissaires aux comptes, on peut commander des audits, imposer des réorganisations, on peut renouveler les conseils d’administration… cela se fait tous les jours dans les sociétés.

Mais faire main basse sur Action Logement ???

Pour mettre cet organisme sous tutelle de l’État gestionnaire ? A-t-on vu une seule fois au cours de ces vingt dernières années l’État gestionnaire faire autre chose qu’augmenter les déficits de l’État ?

Voilà des organismes du « 1% » (regroupés ces dernières années en une entité, Action Logement ; pourquoi une ?) qui ont constitué au fil des années un très important patrimoine de logements, essentiellement sociaux. Action Logement a des résultats annuels positifs, ce qui change du social sympathique mais merdiquement géré que l’on voit bien souvent.

Les lois Macron sur le logement n’ont apporté aucun bien au secteur de la construction sociale. Et un hold up de plus n’apportera rien en la matière.

Et pourtant, il y a à faire : Dès avant le Covid, des enquêtes menées par l’institution européenne montraient que la période 2008/2018 avait été marquée par un déclin massif des investissements dans le domaine du logement abordable, amenant l’Europe a une situation de précrise, les investissements dans les « infrastructures sociales » ayant décru de 20 % entre 2009 et 2018.

Environ 80 millions d’européens se sont trouvés désolvabilisés à cause d’un coût du logement augmentant régulièrement ; cette surcharge, exprimée en pourcentage du revenu brut, montre des taux d’effort consacrés au logement passant de 25 à 40 voir 50 % alors que le taux d’effort normal est considéré aux environs de 25 %. Eh oui, il y a à faire !

Pour faire bon poids disons également qu’en France, en sous investissant dans les transports urbains, on a reporté sur bon nombre de salariés et la voiture la charge du déplacement « domicile-travail ». On s’étonnera après cela de voir apparaître des gilets jaunes.

Tout ça était déjà la avant le Covid ; alors, par ces temps, jouer au hold-up ???

Tristes Tropiques !

Pour le secteur HLM

L’idée émise récemment de baisser sans compensation les loyers des hlm pour atténuer les effets de la baisse de l’APL (Aide Personnalisée au Logement) renforce notre impression que nous assistons malheureusement à une phase accélérée de « gogolisation » de la politique du logement.

Ou, autrement dit, l’intelligence artificielle est-elle déjà là… et So… artificielle ?

Toute personne normalement constituée ayant un peu trainé ses guêtres dans le monde HLM sait que parmi les organismes HLM, il y a ceux qui ont des parcs pas trop dégradés, qui parviennent à maintenir des groupes immobiliers socialement difficiles, qui sont gérés honorablement et donc, en particulier avec la baisse des taux, se maintiennent à flot. Et puis il y a les organismes, les plus nombreux, qui ont juste « la tête hors de l’eau » et qui ne se maintiennent que par des efforts continus … ou qui s’écroulent et sont repris par des confrères, ce qui arrive régulièrement.

Vouloir uniformément baisser les loyers des organismes sociaux revient à traiter indistinctement ces deux catégories d’organismes et donc à enfoncer d’avantage les plus faibles ; et en prime, obliger tous les organismes à raboter… le cas échéant sur les coûts d’entretien des immeubles, ce qui est certainement la dernière des choses à faire.

Voilà donc une mesure qui n’a pas grand-chose à voir avec le bon sens.

Mais l’on sent qu’il y a là une arrière-pensée qui nous susurre (à tort ou à raison ?) Que certains organismes sociaux seraient « riches » et qu’il n’y aurait pas de scrupules à les taxer au portefeuille.

Oui, mais comme « en même temps », il est nécessaire de produire encore et encore des logements à bon marché (cf. les secteurs tendus), il vaudrait bien mieux, au lieu de taxer les organismes et se mettre tout un milieu à dos, se servir de ces outils qui n’ont pas démérité et inciter, y compris ardemment, ceux qui ont une forte assise financière à investir dans la construction de nouveaux logement sociaux.

Il se peut aussi que certains doivent se structurer. Quand on construit une fois l’an, ou tous les deux ans, on n’a peut-être pas en interne les qualifications suffisantes pour faire construire. Mais par ailleurs, un constructeur social ne fera pas construire comme un promoteur privé ; parce qu’il assure ensuite la gestion immobilière et qu’il pense donc nécessairement à la durée.

Plus globalement, il ne faut pas oublier non plus que la construction sociale est un outil puissant d’action économique, en cas de nécessité de politiques contracycliques.

Mais pour en venir à l’APL et aux loyers, disons-le franchement, le problème numéro 1, c’est le foncier ; et les zones tendues ne sont bien souvent tendues que parce que les collectivités locales organisent depuis des années la raréfaction foncière…

Quand on entend dire que l’aide au logement contribue à la hausse des loyers, on reste pétrifié par ce qui montre, outre un certain cynisme, une méconnaissance de la formation des prix de la construction.

Car ce qui contribue à la hausse des coûts et donc des loyers, c’est avant tout, premièrement, fondamentalement, le cadrage/blocage du foncier que les collectivités locales organisent depuis des décennies sur les territoires qu’elles administrent ainsi que les services d’État qui n’ont pas su ou pas voulu faire passer les obligations adéquates permettant une disponibilité foncière, dans les POS puis les PLU.

Ceci est particulièrement vrai dans les zones tendues.

Ne serait-ce qu’en région parisienne, tout le monde est d’accord pour dire qu’il y a insuffisance de logements locatifs à bon marché mais quand il s’agit d’en construire, c’est « chez les autres et pas chez soi ».

Ce qui montre en passant que les libéraux – mais pas que - ne sont libéraux que lorsque ça les arrange. Sinon, on bloque le marché et donc on crée la pénurie, la hausse des coûts, l’éloignement des constructions sociales, l’augmentation des distances habitat / travail. Et ceci… sur 30ans… ça fait mal !

Nous ne sommes pas sous un régime de marché libre mais sous un régime « d’octroi » ; octroi de permissions de construire au cas par cas, ce qui constitue en passant une limitation drastique du droit de propriété. Ceci rappelle plus les anciennes oligarchies de Toscane que n’importe quel libéralisme contemporain.Trouverons-nous un moyen de changer cette situation ou, comme disait « le Grand », continuera-t-on les petites popotes sur les p’tits feux ?

Il est vrai que si le logement social n’était pas devenu une espèce de seringue à mono clientèle très sociale, il ne conduirait pas à ces blocages. Il faudrait que le logement à bon marché devienne un logement beaucoup plus ouvert socialement. L’hyper spécialisation ne le sert pas.

Il y avait dans le passé, mais ceci n’est qu’un exemple, le système du 1% employeurs qui permettait de réserver dans les constructions sociales, des contingents de logements notables (parfois 25%) destinés à des salariés d’entreprises situées dans un secteur proche. Mais l’État, toujours en recherche d’argent a quasiment réduit le système à peau de chagrin. Le 1% avait un défaut, les personnes logées à ce titre du 1 % étaient pratiquement logées à vie, ce qui nuisait à son efficacité, mais une modification de la loi facilitant (avec des délais) la récupération du logement par l’employeur, après le départ d’un salarié, ne serait pas d’une grande difficulté.

Il y a certainement d’autres pistes qui permettraient d’assurer une certaine diversité à ce que je préfèrerais appeler le secteur du logement à bon marché plutôt que le logement social.

Tout ceci pour dire au final que lorsque l’on veut faire d’un territoire un ensemble efficace en termes d’habitat/emploi, et donc au global plus facile à vivre et plus compétitif (cf. les heures perdues dans les transports), il faut que l’Etat ou/et les collectivités situées au niveau adéquat, avec les compétences requises, et ayant été clairement habilités à mettre en œuvre une telle politique, aient les moyens opérationnels de cette mise en œuvre : ce qui signifie Pouvoir (Pouvoir discuté, négocié mais Pouvoir quand même), sur la réglementation des sols, sur la préemption des terrains et sur l’attribution des permis de construire… qui ne seraient donc plus l’apanage exclusif des collectivités locales.

Et il faudrait aussi parler de la qualité de l’urbanisme …

Mais là, je sens que je pousse le bouchon un peu loin, il faut que j’arrête. Bonne journée !

Michel BERTHET

Ancien Directeur Général Adjoint de la RIVP.

Logement social : Financer le foncier

Le système actuel de financement du logement social est à bout de souffle. Il y a quelques années déjà, la Ville de Paris consacrait autant de subventions et aides diverses au logement social parisien que l’État pour le reste de la France.

Dans l’incapacité de servir la demande de logements locatifs a bon marché, car la production n’atteint pas les 100 000 logements par an, le système actuel de financement a été fléché vers des catégories de plus en plus restreintes de la population, ce qui nuit à la mixité sociale, crée des risques de ghettos et en fait plus un système de financement de l’urgence sociale qu’un système de création de logements à bon marché, dont la clientèle est beaucoup plus vaste.

Il est donc certain qu’une politique visant à créer une quantité augmentée de logements locatifs à bon marché dans les zones tendues (100 000, 120 000 150 000 par an ? ), de manière à se rapprocher de la demande (on estime qu’il y a un retard de stock de 600 / 800 000 logements), devrait se faire sur des bases totalement renouvelées.

Il s’agirait bien sur d’une politique à long terme (sans doute au moins 10/12 ans d’un effort continu qui incidemment produirait une masse importante d’emplois et un effet d’entrainement) et on ne voit pas l’Etat être en capacité de financer ces productions sur la base du système de financement actuel qui de toutes façons vise une clientèle trop restreinte.

Pour être autre chose qu’un jeu d’annonces, une telle politique nécessite le retour d’outils de programmation puissants s’inscrivant dans des réglementations d’urbanisme et dépassant les simples logiques communales.

Une telle politique nécessite également des outils puissants visant à la production d’un foncier utilisable pour la construction.

Il se trouve que le gouvernement Hollande avait mis sur pieds un organisme dénommé « La Foncière Solidaire » société anonyme mandatée par l’État pour réaliser un Service Économique Général c’est-à-dire mobiliser partout ou cela s’avérerait nécessaire du foncier public et privé pour faciliter et accélérer l’émergence de programmes de logements répondant au besoin des citoyens, essentiellement des logements à bon marché.

Doté d’un capital initial de 750 millions d’euros, cet organisme qui aurait du voir sa puissance doublée par l’apport en nature de biens de l’État ou de collectivités a vu dès avant sa création cette deuxième partie de son capital empêchée … par Bercy.

Depuis le changement de gouvernement, la vocation même de cet organisme a été modifiée puisqu’elle ne devrait principalement s’occuper que … de la vente d’une partie du parc HLM.

Or c’est principalement sur la production d’un foncier à cout réduit que pourrait se mener à grande échelle une politique du logement à bon marché.

C’est à dire que des « Foncières Solidaires », il devrait sans doute y en avoir une par Région ( le bon échelon ?), puissamment étayées, sans doute par la CDC ( ?).

En outre, elles devraient avoir la puissance financière nécessaire pour pouvoir acquérir et procéder à la mise à disposition des terrains à construire, essentiellement sous la forme de baux emphytéotiques (50 ans ? 60 ans ?) et non pas fonctionner comme beaucoup de foncières actuelles qui doivent assurer leur équilibre financier sur une opération ou sur un panier d’opérations.

Elles devraient pouvoir se constituer au fil du temps un stock de nues propriétés ( c à d la propriété dont elles continuent à être propriétaires sur la partie non baillée, par exemple de 51 ans à 99 ans) ; nues propriétés qu’elles devraient être en mesure de se faire refinancer.

Cela permettrait lorsque cela s’avère nécessaire de proposer aux maitres d’ouvrage sociaux des baux à loyer annuels (ou partiellement annuels) et non des baux à loyers capitalisés ce qui réduirait la part du foncier dans les bilans de construction.

La Ville de Paris pour laquelle votre serviteur a longtemps œuvré s’est constituée depuis au moins 50 années un tel stock de nues propriétés. Elle est suffisamment riche pour ne pas avoir besoins de le refinancer.

Mais un stock de fonciers à terme a forcément une valeur et devrait pouvoir être refinancé par des organismes tels que la CDC ou même en faisant appel à quelques banquiers imaginatifs (il y a beaucoup de banquiers imaginatifs ; cf les subprimes), en faire des produits d’épargne ou /et d’investissement).

Et même… Utopie ! : Un Conservatoire Européen du Logement Abordable ?

La crise du COVID a amené l’Europe libérale a mettre au point un plan de soutien et de relance de l’économie.

On pourrait également suggérer que l’Europe se préoccupe de la conservation et du développement à long terme du patrimoine du logement abordable, en créant une foncière au niveau européen.

C’est-à-dire qu’un organisme européen pourrait faire l’acquisition des nues propriétés des fonciers baillés aux opérateurs du logement social et les conserverait à très long terme, sauf transactions particulières encadrées.

Cela aiderait grandement à effacer les surpoids de charges foncières en vue de la construction sociale, donnerait à l’Europe un outils puissant d’intervention contra-cyclique et cela créerait petit à petit un patrimoine européen du logement à bon marché. Une sorte de garantie de maintien à long terme de cette vocation et un signe concret et puissant des préoccupations en la matière.

Cela ferait hurler tous les nationalistes : Pensez vous ! Des morceaux de patrimoine français qui passent dans des mains (presque) étrangères ! Mais après tout, les multinationales nous piquent nos entreprises (quand elles ne les tuent pas), les chinois nous piquent nos vignobles et nos aéroports alors … un peu plus, un peu moins ; au moins, ça servirait à loger les gens.

Haussmann, le virus et le Grand Paris

En cette période de covirus et considérant la manière dont Paris et la région parisienne sont affectés, je ne peux m’empécher de penser à la situation sanitaire qui était celle de Paris au début du second empire et aux transformations effectuées entre 1850 et 1870, sous la baguette du baron Haussmann. J’ai relevé dans Wikipedia les éléments essentiels de cette transformation, projet d’une grande ambition, aux facettes multiples, décliné sur 20 ans et pensé à l’échelle du siècle. S’agissant du Grand Paris, on pourrait se demander ce que serait une ambition similaire à vingt ans d’échéance.


En 1845, Victor Considérant écrivait : « Paris, c’est un immense atelier de putréfaction, où la misère, la peste et les maladies travaillent de concert, où ne pénètrent guère l’air ni le soleil. Paris, c’est un mauvais lieu où les plantes s’étiolent et périssent, où sur sept petits enfants il en meurt six dans l'année. ».

En 2020, Paris est une des très belle ville, belle de son patrimoine historique qui lui vaut des millions de visiteurs et ville monde au sens politico-économique.
Mais aussi, de manière beaucoup plus prosaique, ville polluée, dont le système médical et hospitalier , érodée par des années de restrictions budgétaires à l’échelon national, a le plus grand mal au printemps 2020 a faire face à la crise du covid 19. A cette occasion apparaissent également les limites du système urbain, peu apte à assurer aux parisiens et banlieusards de la zone dense, des conditions de vie supportables en cette période particulière. Complétons en disant que dans cette ville de petite superficie ou les prix de l’immobilier se sont envolés, le coût de la vie a conduit a l’éloignement progressif des classes moyennes ; les déplacements Paris / banlieue sont journaliers, massifs et sans cohérence géographique autre que celle guidée par la nécessité. Les transports collectifs interurbains sont saturés, s’agissant tant des individus que des marchandises, obligeant à une inflation de transports automobiles dont les réseaux existants n’absorbent plus les crêtes.

Ce qui est frappant lorsque l’on considère les transformations haussmannienne, c’est leur envergure, exemple de planification avant la lettre, pensé à l’échelle du siècle, en un plan aux multiples déclinaisons :

Refonte des axes et des systèmes de circulation (en particulier, axe nord sud et axe est ouest) ; création de boulevards dont les dimensions n’ont plus à voir avec les normes antérieures ; création ou réaménagement de places (Chatelet, Etoile, République …).

Transformation radicale de l’habitat de par un système d’expropriation / reconstruction permettant la résorption de quantité d’ilôts insalubres. Réaménagement de nouveaux axes avec tous leurs équipements (eau, gaz, égouts) de nouveaux gabarits urbains et constructions de nouveaux immeubles en se conformant à un cahier des charges précis, incluant en particulier une meilleure circulation de l'air mais aussi un meilleur approvisionnement en eau et une meilleure évacuation des déchets. Création d’un réseau d’alimentation en gaz ; transformation radicale du réseau d’égouts.

Création de grands équipements : Grandes halles, propres à améliorer l’alimentation et ses conditions sanitaires de délivrance. Gare de Lyon et gare du Nord améliorant la relation aux provinces et aux, capitales européennes ; en attendant à la fin du siècle, la création du métro, qui viendra compléter un schéma de circulation qui lui aussi aura été pensé à l’horizon du siècle. Création de l’opéra Garnier.

Création de nouveaux espaces verts : Le bois de Boulogne, le bois de Vincennes, le parc des Buttes-Chaumont et le parc Montsouris.

Début d’aménagement, sur les mêmes principes, des nouveaux arrondissements rattachés à Paris.


Pour illustrer l’importance de ces transformations, l’exemple particulier de la création du nouveau réseau d’alimentation en eau est édifiant :

En 1850, l'eau potable vient principalement de l'Ourcq. Des machines à vapeur extraient également l'eau de la Seine, dont l'hygiène est déplorable. Est décidée la réalisation d'un nouveau système d'alimentation en eau de la capitale, qui aboutira à la construction de 600 kilomètres d'aqueduc entre 1865 et 1900. Le premier, celui de la Dhuis, ramène une eau captée près de Château-Thierry. Ces aqueducs déversent leur eau dans des réservoirs situés à l'intérieur de la capitale. À l'intérieur de la capitale et à côté du parc Montsouris, Belgrand érige alors le plus grand réservoir d'eau du monde pour recevoir l'eau de la Vanne, le réservoir de Montsouris. Aujourd’hui encore, ces équipements fournissent une partie notable de l’eau potable à Paris.

Alors, Paris dans 20 ans, c’est le Grand Paris. Et donc, quel sera le plan à 20 ans du Grand Paris pour en faire une métropole apte à affronter le reste du siècle ? Et qui fera ce plan ?

Les gares hors de Paris ? : les gares aux franciliens, les espaces verts aux parisiens ?
Orly s’en va ?
Retour des cultures en milieu urbain ; bréches agricoles et maraichères restaurant une agriculture de proximité ?
La ville léopard ?
Quelles habitations pour le petit travailleur infatigable ?
Pas de transports de marchandises autre qu’électriques ou à hydrogène pour l’apport de marchandises ?
Des pôles de centralité secondaires : Tout ne se vit plus au centre ?
Un organisme permanent en charge de favoriser les mutations emploi / habitat afin de raccourcir les distances travail/habitat ?
Un nouveau réseau de transports collectifs à inventer à l’échelle du XXIe siècle, avec les techniques du XXIe siècle et qui ne nécessite plus de creuser comme des taupes à des couts pharamineux ?
etc… etc…………………………………………………………………………………………..

Ou alors les petites cuisines sur les petites popotes et le grand bordel inculte à vau l’eau ?

Il y a beaucoup à inventer et beaucoup à faire ! (verbe du 3e groupe transitif direct).

Les ordonnances de 45 et la constitution de 1946

Je trouve qu’il faudrait que la France revienne aux principes de la constitution et des ordonnances de 45 /46. Tout y est dit et la seule chose à considérer c’est ou et pourquoi ça a foiré. Extraits :

Ordonnance du 4 octobre 1945 :

Art. 1er. — Il est institué une organisation, de la sécurité sociale destinée à garantir les travailleurs et leurs familles contre les risques de toute nature susceptibles de réduire ou de supprimer leur capacité de gain, à couvrir les charges de maternité et les charges de famille qu’ils supportent……

Constitution du 27 octobre 1946 :

4. Tout homme persécuté en raison de son action en faveur de la liberté a droit d'asile sur les territoires de la République.

5. Chacun a le devoir de travailler et le droit d'obtenir un emploi. Nul ne peut être lésé, dans son travail ou son emploi, en raison de ses origines, de ses opinions ou de ses croyances...

8. Tout travailleur participe, par l'intermédiaire de ses délégués, à la détermination collective des conditions de travail ainsi qu'à la gestion des entreprises…

10. La Nation assure à l'individu et à la famille les conditions nécessaires à leur développement.

11. Elle garantit à tous, notamment à l'enfant, à la mère et aux vieux travailleurs, la protection de la santé, la sécurité matérielle, le repos et les loisirs. Tout être humain qui, en raison de son âge, de son état physique ou mental, de la situation économique, se trouve dans l'incapacité de travailler a le droit d'obtenir de la collectivité des moyens convenables d'existence…

13. La Nation garantit l'égal accès de l'enfant et de l'adulte à l'instruction, à la formation professionnelle et à la culture. L'organisation de l'enseignement public gratuit et laïque à tous les degrés est un devoir de l'État…

Le logement abordable et la question du foncier

Où en est la production ? En France, un stock manquant de logements locatifs à prix abordable régulièrement évoqué, jamais résorbé.

Extraits de l’étude « Faut il construire plus de logements.  2019 » , Jean Bosvieux, ancien directeur de l’ANIL

« Depuis de nombreuses années, le marché immobilier est en crise et les mises en chantier sont

insuffisantes. Pendant la campagne présidentielle, François Hollande s’est engagé sur la construction

de 500 000 logements par an. ». Par ailleurs, une évaluation de la demande potentielle en logements à l’horizon 2030, publiée en 2012 par le commissariat général au développement durable (CGDD), chiffre à 300 000 à 350 000 le nombre de logements à construire par an.

Cette évaluation « technique » a été jugée insuffisante par les politiques, puisque l’objectif de

construction était fixé bien au-delà. Avant François Hollande, Nicolas Sarkozy avait souhaité en 2007 que l’on parvienne en France « à un rythme de construction d’environ 500 000 logements neufs par an »

En 2007, dans un article de la revue Constructif , Michel Mouillart, professeur d’économie estimait qu’ « En franchissant le seuil des 400 000 mises en chantier, le niveau de la construction était redevenu suffisant dès 2005 », mais que compte tenu du retard à rattraper, qu’il évalue à 850 000 unités, « Il va falloir construire beaucoup pendant de nombreuses années, compte tenu des besoins attendus : il faudra mettre en chantier de l'ordre de 425 000 à 450 000 logements par an si on ambitionne de réduire le déficit, donc de résorber les situations de non-logement ou d'hébergement et de mettre en œuvre le Dalo en quinze ans ; et de l'ordre de 500 000 logements par an si on ramène le délai à sept ans, retrouvant ici l'objectif affiché récemment par le gouvernement ».

Marie-Noëlle Lienemann, ex-ministre déléguée au logement, précisait : » Construire là où les besoins sont patents,construire prioritairement du logement social, tant en locatif qu'en accession à la propriété. Nous devons construire près de 500 000 logements par an, dont près de la moitié en logements sociaux au sens large. ».

L’actuel président de la République, dans son programme électoral,a affirmé la nécessité de créer « un choc d’offre », tout en prenant certaines distances avec l’objectif de 500 000 logements : « Notre objectif est de créer une offre de logements abordables, là où se situent les besoins, notamment en matière d'emploi, répondant à la diversité de la demande (sociale, intermédiaire ou privée) et offrant aux Français des logements compatibles avec leur pouvoir d'achat. Le principal moteur permettant de faire baisser les prix est la construction massive de nouveaux logements. Nous nous fixons depuis trop longtemps de grands objectifs (« 500 000 constructions par an ») sans nous donner les moyens de les atteindre ». A ce jour , force est de constater que la production est tryès inférieure aux nécessités.

Extraits d’une étude produite en janvier 2019 au Parlement Européen à Strasbourg dans le cadre d’un colloque traitant du « logement abordable ».

« La période 2008/2018 a été marquée par un déclin massif des investissements dans le domaine du logement abordable, amenant l’Europe a une situation de précrise ; ceci à partir de la crise financière de 2008 et tout au long des années qui ont suivi. Il en est résulté une hausse marquée et continue tant des loyers que du coût des logements et maisons alors que les salaires augmentaient peu ».

En effet, on relève dans cette étude que les investissements dans les « infrastructures sociales » ont décru de 20 % entre 2009 et 2018. Il est estimé que le manque d’investissement s’est évalué à environ 57 milliards d’euros par an sur la période et qu’il faudrait un plan de 150 milliards d’euros sur 10 ans pour compenser ce sous investissement.

L’étude indique ensuite que par conséquence, environ 82 millions d’européens se trouvent aujourd’hui désolvabilisés à cause d’un coût du logement devenu trop important ; cette surcharge, exprimée en pourcentage du revenu brut, montre des taux d’effort allant de 25 à 40 % alors que le taux d’effort normal en matière de logement locatif est considéré aux environs de 25 %. Ce phénoméne touche aussi bien les classes moyennes que les classes populaires. Les jeunes et nouveaux arrivants dans les grandes agglomération sont tout particulièrement concernés. Un rapport de la Banque mondiale considère que la question du logement est au cœur de fractures économiques de plus en plus grandes dans l’Union Européenne et constitue une cause notable de l’érosion de sa cohésion économique sociale et territoriale.

La production de logements en France :

Nombre de logements neufs commencés, de toutes natures (source SDES Citadel)

2005 464900

2006 493800

2007 488900

2008 398400

2009 345700

2010 413200

2011 430200

2012 382300

2013 357600

2014 336500

2015 342900

2016 377200

2017 428600

2018 412500

2019 409400

L’objectif de production de 500 000 logements neufs par an n’a jamais été tenu sauf peut être en 2006.

Quand à la moitié de production en logements sociaux au sens large évoquée par Marie Noelle Lienemann, elle est restée un vœux pieux alors qu’une étude de 2013 montrait que 55 % des ménages n’habitant pas en logement social étaient éligibles à un logement social de type PLUS (loyer de niveau intermédiaire du barême locatif social ; PLI PLU PLAI).

Les logements sociaux :

Depuis les années 2 000, la France a mis en service de l’ordre de 85 000 logements sociaux les bonnes années, plutôt moins de 80 000 les autres années, ce qui pourrait paraître sommes toutes honorable s’il n’y avait ce fameux « retard » de l’ordre de 850 00 logements sociaux évoqué par Michel Mouillot dés 2005 ; le tout amplifié par la crise de 2008 (cf étude européenne) ; le tout souligné également par les rapports de la Fondation Abbé Pierre dont celui sur la situation du mal logement en 2019.

« Pour 2019, le rapport fait état de 3,953 millions de mal-logés : 902.000 personnes privées de logement personnel (dont 143.000 sans domicile et 643.000 en hébergement "contraint" chez des tiers) et 2,819 millions "vivant dans des conditions de logement très difficiles" (dont 934.000 dans une situation de surpeuplement accentué).
On pourra noter également le dénombrement du nombre de demandeurs de logements sociaux pour la seule Ile de France : De l’ordre 720 000 demandeurs de logements sociaux en 2019, de l’ordre de 400 000 en 2010 (+ - 2 millions de demandeurs pour la France).

En conclusion, une production non négligeable mais impropre à résorber un manque chronique ; une production insuffisamment orientée vers le logements abordable.

Parmi les clés pour construire plus : Créer du foncier disponible.

On peut dire sans peur de se tromper que le problème numéro 1 en matière de construction sociale ou autre, c’est le foncier ; et les zones tendues sont bien souvent tendues seulement parceque les collectivités organisent ou laissent se faire depuis des années la raréfaction foncière…

Quand on entend dire que l’aide au logement contribue à la hausse des loyers, on reste pétrifié par ce qui montre une méconnaissance certaine de la formation des prix de la construction.

Car ce qui contribue à la hausse des coûts et donc des loyers, c’est avant tout, premièrement, fondamentalement, le cadrage/blocage du foncier que les collectivités locales organisent depuis des décennies sur les territoires qu’elles co-administrent avec les services d’Etat, lesquels n’ont pas su ou pas voulu faire passer les obligations adéquates permettant une disponibilité foncière, dans les POS puis les PLU.

Ceci est particulièrement vrai dans les zones tendues.

Ne serait-ce qu’en région parisienne, tout le monde est d’accord pour dire qu’il y a insuffisance de logements locatifs à bon marché mais quand il s’agit d’en construire, on voit ressortir le bon vieux « chez les autres et pas chez moi ».

Ce qui montre en passant que les politiques libérales– mais pas que - ne sont pas si libérales que ça : On bloque le marché et donc on crée la pénurie, la hausse des coûts, l’éloignement des constructions sociales, l’augmentation des distances habitat / travail. Et ceci… sur 30ans… Pas étonnant que les conséquences soient lourdes.

En termes de foncier, nous ne sommes pas sous un régime de marché libre mais sous un régime « d’octroi ». Cette situation rappelle plus les anciennes oligarchies de Toscane que n’importe quel libéralisme contemporain.

Quant aux secteurs d’aménagement, très nécessaires, ils ne produisent du foncier qu’à terme.

En Suisse, depuis au moins 40 ans, la loi oblige chaque collectivité à inscrire à son plan d’occupation des sols une superficie minimale de zones à bâtir disponibles à la construction ; y compris des terrains privés. Et une loi fédérale prévoit le dispositif permettant d’assurer la disponibilité des terrains.  

Il est vrai que si le logement social n’était pas devenu une espèce de seringue à mono clientèle très sociale, il conduirait moins à ces blocages. Il faudrait que le logement à bon marché redevienne un logement beaucoup plus ouvert, non seulement aux plus démunis mais aussi à ceux dont le rôle important dans la cité nécessite plus de proximité : infirmières … L’hyper spécialisation ne le sert pas et même, elle effraie. Le concept plus large de logement abordable, employé notamment par l’Europe nous semble mieux approprié.

Il y avait dans le passé, mais ceci n’est qu’un exemple, le système du 1% employeurs qui permettait de réserver dans les constructions sociales, des contingents de logements notables (parfois 25%) destinés à des salariés d’entreprises situées dans un secteur proche. Mais l’Etat, toujours en recherche d’argent a quasiment réduit le système à peau de chagrin. Le 1% avait un défaut, les personnes logées à ce titre du 1 % étaient pratiquement logées à vie, ce qui nuisait à son efficacité, mais une modification de la loi facilitant (avec des délais) la récupération du logement par l’employeur, après le départ d’un salarié, ne serait pas d’une grande difficulté.

Il y a certainement d’autres pistes qui permettraient d’assurer une certaine diversité à ce que je préfèrerais appeler le secteur du logement abordable plutôt que le logement social.

Financer le foncier : Il était une fois… la foncière solidaire !

Le système actuel de financement du logement social est à bout de souffle. Il y a quelques années déjà, la Ville de Paris consacrait autant de subventions et aides diverses au logement social parisien que l’Etat pour le reste de la France.

Dans l’incapacité de servir la demande populaire, car la production n’atteint pas les 100 000 logements par an, le système actuel de financement a été fléché vers des catégories de plus en plus restreintes de la population, ce qui nuit à la mixité sociale, crée des risques de ghettos et en fait plus un système de financement de l’urgence sociale qu’un système de création de logements à bon marché, dont la clientèle est beaucoup plus vaste.

Il est donc certain qu’une politique visant à créer une quantité augmentée de logements à bon marché (100 000, 120 000 150 000 par an ? ) de manière à se rapprocher de la demande devrait se faire sur des bases totalement renouvelées.

Il s’agirait bien sûr d’une politique à long terme (sans doute au moins 10 ans d’un effort continu qui incidemment produirait une masse importante d’emplois et un effet d’entrainement) et on ne voit pas l’État être en capacité de financer ces productions sur la base du système de financement actuel.

Pour être autre chose qu’un jeu d’annonces à usage médiatique, une telle politique nécessite le retour d’outils de programmation s’inscrivant dans des réglementations d’urbanisme et dépassant les simples logiques communales.

Une telle politique nécessite également des outils puissants visant à la production d’un foncier utilisable pour la construction.

Il se trouve que le gouvernement Hollande avait mis sur pieds un organisme dénommé « La Foncière Solidaire » société anonyme mandatée par l’Etat pour réaliser un Service Economique General c’est-à-dire mobiliser partout ou cela s’avérerait nécessaire du foncier public et privé pour faciliter et accélérer l’émergence de programmes de logements répondant au besoin des citoyens, essentiellement des logements à bon marché.

Doté d’un capital initial de 750 millions d’euros, cet organisme qui aurait du voir sa puissance doublée par l’apport en nature de biens de l’Etat ou de collectivités a vu dès avant sa création cette deuxième partie de son capital empéchée … par Bercy.

Depuis le changement de gouvernement, la vocation même de cet organisme a été modifiée. puisqu’elle ne devrait principalement s’occuper que … de la vente d’une partie du parc HLM.

Or c’est principalement sur la production d’un foncier à cout réduit que pourra se mener à grande échelle une politique du logement à bon marché.

C’est à dire que des « Foncières Solidaires », il devrait y en avoir une par Région ( le bon échelon ?) puissamment étayées, sans doute par la CDC ( ?).

En outre, elles devraient avoir la puissance financière nécessaire pour pouvoir acquérir et mettre à disposition des terrains à construire, essentiellement sous la forme de baux emphytéotiques (50 ans ? 60 ans ?) et non pas fonctionner comme beaucoup de foncières actuelles qui doivent assurer leur équilibre financier sur une opération ou au mieux sur un panier d’opérations.

Elles devraient pouvoir se constituer au fil du temps un stock de nues propriétés ( c à d la propriété dont elles continuent à être propriétaires sur la partie non baillée, par exemple de 51 ans à 99 ans) ; nues propriétés qu’elles devraient être en mesure de se faire refinancer.

Cela permettrait lorsque cela s’avère nécessaire de proposer aux maitres d’ouvrage sociaux des baux à loyer réduits (éventuellement même des baux à loyers annuels, ce qui réduirait drastiquement la part du foncier dans les bilans de construction.

Cela conduirait également à long terme à la constitution dans le patrimoine de ces organismes de biens qu’autrefois, dans un contexte rural, on appelait des « communaux » c’est-à-dire des emplacements durablement affectés à des activités collectives.

Transformer les nues propriétés des fonciers baillés à long terme en produits d’investissement :

La Ville de Paris pour laquelle votre serviteur a œuvré pendant + - 35 années en vue de la construction de logements sociaux s’est constituée depuis au moins 50 années un important stock de nues propriétés.

La plupart du temps, le montage des opérations de construction se passait comme suit :

- la Ville achète sur expertise, préemption ou autre, un foncier à disons … 100 euros,

- elle rétrocède à la société constructrice/gestionnaire le foncier pour 50 euros, lesquels constituent le loyer capitalisé d’un bail emphytéotique de + - 50 années,

- elle garde à sa charge 50 euros qui ont pour contrepartie la nue propriété sur les 50 premières années et la pleine propriété au-delà de 50 ans.

Si on considère que la Ville de Paris a ou maitrise aujourd’hui à travers ses sociétés un parc de + - 245 000 logements sociaux SRU (21.1% du parc parisien, chiffres de 2018), si l’on considère que la valeur actuelle du foncier par logement est de + - 5000 euros, cela signifie que les acquisitions foncières, en valeur actuelle représentent de l’ordre de 1 225 000 000 euros (1 milliard et 225 millions d’euros) et que la part foncière gardée à charge en contrepartie de la nue propriété et de la propriété au-delà de 50 ans des baux, représente + - 612.5 millions d’euros. Ce coût, les maires successifs de la Ville de Paris l’ont assumé et supporté parce que la Ville en a la capacité financière.

Cela vaut peut être pour quelques de villes et organismes en France mais quid des autres ?

S’il était possible de créer des foncières dédiées au logement abordable ou habiliter des existantes et que l’on trouvait un moyen de refinancer la part couvrant la nue propriété et la pleine propriété au-delà de 50 ans, alors, la capacité de création de logements serait grandement facilitée et des modulations beaucoup plus subtiles pourraient être effectuées en matière de baux. Il serait possible aux organismes de se décharger d’une part de leur stocks de fonciers à terme moyennant du numéraire. Numéraire dont l’usage possible devrait être fléché quasi exclusivement vers l’investissement dédié à de nouveaux logements (ou réhabilitations) à loyers abordables. Cela permettrait aussi aux collectivités et organismes qui n’ont pas les moyens de financer des stocks de fonciers à terme, d’entreprendre des opérations de construction de logements abordables, moyennant un petit intérêt à verser sur les fonciers à terme.

Ces cessions des fonciers sociaux à terme seraient bien entendu cadrées par la loi afin qu’ils ne puissent être dessaisis de leur vocation sociale sauf procédures très particulières liées aux évolutions urbaines. Il pourrait y compris y avoir des clauses de rachat.

Pour ce faire, un moyen consisterait à permettre à ces foncières d’accéder aux marchés financiers en créant un produit modestement rémunérateur mais sûr, qui aurait pour garantie la valeur des fonciers accumulés. Les foncières paieraient un petit intérêt annuel et une législation nouvelle ferait que les gestionnaires d’assurance vie seraient tenus d’ insérer une petite quotité de ces produits « fonciers abordables » dans chaque portefeuille.

L’encours du livret A, livret qui contribue déjà en partie au financement du logements social, était en 2019 d’environ 302 milliards d’euros.

L’encours de l’assurance-vie était d’environ 1 million et 788 milliards d’euros.

Si à partir des fonciers sociaux à terme logés dans des foncières, il était possible de créer un produit d’investissement « pépère » (pas un holdup comme ce fut le cas pour Action Logement) et qu’une loi obligeait à ce que dans chaque placement d’assurance vie, il y ait au moins 5% de placements dans des foncières habilitées, cela créerait une enveloppe possible de + - 90 milliards d’euros à terme.

Ainsi, en faisant appel au secteur bancaire et financier, en faisant appel aussi aux « institutionnels », en faisant de ces stocks des produits d’investissement, on augmenterait considérablement la capacité d’action des foncières, ce qui permettrait d’entreprendre enfin la mise en place d’une grande politique de création, et réhabilitation de logements à loyers abordables, de créer sur plusieurs années au moins une partie de ce stock manquant de 600 000/ 800 000 logements à loyers abordable, stock évoqué depuis plus de 20 ans (cf début de document), stock jamais construit.

Il y a longtemps que les produits de placements sont constitués par des paniers (des millefeuilles) de valeurs. Par exemple, en ce moment, les paniers de valeurs concernant l’intelligence artificielle sont à la mode et également les paniers de valeurs éthiques. Il y a quelques années des banquiers habiles et peu scrupuleux ont même glissé dans des paniers de valeurs, les fameuses subprimes, valeurs se rapportant à des prêts immobiliers à risques, qu’ils ont planquées au milieu d’autres valeurs et refilées à des investisseurs.

Refinancer en produit d’investissement des stock de nues propriétés, c’est bien autre chose, cela pourrait donner beaucoup plus de souplesse et de variété à l’architecture des baux sur le foncier et cela pourrait constituer des produits d’investissement peut être pas des plus rémunérateurs mais aisé à insérer dans des millefeuilles du type « investissement éthiques » ou autres.

Cela nécessite un important travail au plan juridique et financier. Mais en France, on adore créer des lois et réglementations.

Et puis, cela permettrait à un gouvernement à vocation sociale, d’avoir enfin à proposer quelque chose de tangible « au peuple qui demande du pain et du lait ».

Construire

Je fais confiance aux architectes et urbanistes de tous poils pour trouver les formes urbaines et architecturales, pour trouver les matériaux de notre temps. Mais il faut produire !

Que l’on considère le nombre de demandeurs de logements sociaux en Ile de France (+ - 400 000 dossiers en demande), ou les besoins en logement abordables évalués dans le rapport de la Fondation Abbé Pierre ou encore l’étude de l’ancien directeur de l’ANIL, Jean Bosvieux, parue en 2019, ou encore telle étude du Parlement Européen ; on constate que la France est en manque, depuis près de 30 ans, d’un stock de 600 000 / 800 000 logements à loyers abordables, question régulièrement évoquée par les politiques successifs, jamais traitée, et qui ne le sera pas par la politique du gouvernement actuel.

Quand j’entends qu’il ne faut plus construire de logements neufs, à bon marché ou pas, et juste réhabiliter, affirmation portée non seulement par le gouvernement mais aussi, en toute bonne conscience, par les mouvements écologistes, je me dis qu’on n’en a pas fini avec le populisme. Car ou les revendications vont-elles se porter lorsque ni les socialistes ni les communistes ni les libéraux ni les écolos ne répondent à la question : comment puis-je faire pour me loger pas trop cher, pas trop loin de mon travail, c’est-à-dire sans trop dépenser d’essence, sans être trop esclave de la voiture ?

Il faut construire plus de logements à loyers abordables : du logement neuf et du logement ancien, sans trop compter sur Bercy qui en est réduit à faire les poches et donc en revoyant très profondément les modes de financement du logement a bon marché.

Étude Soho - étude réalisée d’octobre 2011 à avril 2012

Le Projet « SOHO »

(Small Office – Home office)

Locaux de bureau avec logement

Dans la ZAC « Chapelle International » (Paris 18è) Mission d’étude réalisée d’octobre 2011 à avril 2012

Restitution des éléments clés de la partie

ÉTUDE DE PERCEPTION DE LA PART D’ENTREPRISES, D’ARTISTES, ET D’ARTISANS DE L’ESPACE PARISIEN

Document de travail

CHARGÉ DE MISSION

JEAN-BERNARD CHEBROUX, SOCIOLOGUE

Contexte et objet de l’étude

L’enquête auprès des entrepreneurs, artistes et artisans : l’échantillon

Analyse des points de vue des enquêtés : perceptions et attentes vis-à-vis du projet

1. Intérêt vis-à-vis du produit, et représentations du concept et de son projet d’application

a. Un niveau global d’intérêt assez élevé

b. Le profil des preneurs potentielsc. Meilleure qualité de vie, contraintes

d’usages et réserves vis-à-vis du projet constructif et urbain

2. Les caractéristiques attendues des locaux

a. Les surfaces et les principales catégories de lots désirés de « bureau/atelier + logement »

d. Une attente d’urbanisme combinant vie communautaire interne et intégration avec l’environnement

c. Les réponses à des questions conceptuelles et techniques concrètes posées aux enquêtés

Rappel du projet de la Ville et de la RIVP :

Réaliser un programme de locaux de type « SOHO » dans la zone d’aménagement « Chapelle International » (6 ha), près de la porte de la Chapelle (Paris 18è) ;
Ces locaux de bureaux (ou d’activités), de petite taille, dotés d’un logement seraient loués au moyen de baux de 3/6 /9 ans sans propriété commerciale. Le programme pourrait comporter entre 80 et 100 lots de doubles locaux pour une surface totale d’environ 8 000 m2
L’objectif est double : augmenter la fonction travail dans ce secteur urbain, et développer les structures pour les TPE/PME dans les secteurs d’activités économiques jugés stratégiques par la Ville (numérique-image-vidéo, création, design, artisanat d’art, éco-activités…) ;
Loyers envisagés : inférieurs à ceux du marché, pour la partie bureau, pour les deux premières séquences d’un bail 3 / 6 / 9 ; troisième séquence au prix du marché.


Rappel des objectifs de l’étude

But : Apprécier mais aussi développer la pertinence du projet et sa viabilité économique

Deux principaux axes :

Réalisation de consultations juridique et technique afin d’étudier les conditions de faisabilité de la construction et de mise en location des lots ;
Enquête dans le champ économique parisien/francilien auprès :

d’acteurs du développement économique (16 responsables de services et structures d’accompagnement et de regroupement d’entreprises) : quel intérêt de cette offre pour la population visée
d’entrepreneurs, artistes et artisans : attitudes vis-à-vis de ce type de produit immobilier (perception, intérêt, besoin) et attentes des caractéristiques souhaitables des locaux à leurs yeux.

Un troisième axe : recensement des références existantes sur des projets et des pratiques similaires (caractéristiques de sa production et son usage).

L’étude a été réalisée entre la mi-octobre 2011 et le début avril 2012 ; en recourant à un chargé de mission, Jean-Bernard Chebroux, sociologue, pour ce qui concerne les enquêtes auprès des acteurs et de la population visée, les études documentaires, le dépouillement et l’analyse des données, ainsi que la rédaction des documents de présentation. .

L’enquête auprès des entrepreneurs, artistes et artisans : l’échantillon.

Recrutement des participants :

Par l’intermédiaire de structures d’accompagnement des entreprises de la Ville (Maisons des entreprises et de l’emploi, incubateurs et pépinières RIVP et Ville), avec parfois des organismes associés (ADIL-BGE), mais aussi via des regroupements d’entreprises ou de professionnels (Réseau entreprendre, Ordre des architectes, société coopérative Coopaname, Cap Digital, La Ruche) plus ou moins en lien avec la Ville.

Deux modes opératoires :

• Invitation à participer à une réunion d’étude diffusée par les structures elles-mêmes à leurs contacts (9 structures ; près de 60 % des participants) ;
  Inscription de la réunion dans un programme de formation ou de travail collectif de professionnels (5 structures près de 40 % des enquêtés).Effectif de l’échantillon obtenu : N= 101 . Sexe (sur 99 personnes ; 2 personnes non renseignées) : F : 52 ; H : 47

• Répartition des âges : équilibre approximatif entre les grandes catégories d’âge : 38 % des 24-35 ans ; 31 % des 36-48 ans ; et 27 % des 50-60 ans (ces derniers forment, avec les 2 personnes de 65 ans, près de 30 % de l’échantillon.

• Ménages des enquêtés : 41 % personnes seules, 37 % en famille (couple avec 1 ou 2 enfants) et 19 % en couple seul.

*Professions des Études et du Conseil : activités de prestations d’ordre intellectuel, réglementées ou non, quelque soit le domaine : marketing/commerce/gestion-management-organisation/communication ; ingénierie ; architecture/urbanisme/paysagisme ; droit/médiation ; multimédia ; sciences humaines et sociales ; traduction…)

**Professions libérales Santé Bien-être : réflexologie, sophrologie, psychothérapie

La dimension collective de l’entreprise des enquêtés est importante : la majorité de l’échantillon, à 57 %, est constituée d’actifs en collectif :

• 35 % d’entreprises collectives : 21 dirigeants d’entreprises de biens et de services + 8 collaborateurs salariés ou familiaux d’entreprises + 5 créateurs d’entreprise + 1 dirigeante d’association

• 22 % de personnes d’autres catégories socio-professionnelles, au statut plus individuel, en entreprise collective : 12 professions libérales des Études-conseil, 8 professions artistiques et artisanales, 1 profession libérale Santé/bien-être et 1 commerçant (ce groupe représente 38,5 % des actifs en collectif)

Taille des entreprises collectives (Parmi les 57 actifs en collectif) :

• Près de 38, soit près de ⅔ des professionnels en collectif : en entreprise de 1 à 5 collaborateurs (approximatif car floues de quelques réponses de créateurs d’entreprises sur le nombre ; et parmi les dirigeants d’entreprises, la réponse « 5 collaborateurs »a été comptée dans la catégorie « 5 à 10 collaborateurs », avant de faire cette analyse)

• Près d’⅓ : dans des collectifs de plus de + de 5 collaborateurs : 11 de 6 à 10 collaborateurs (19 %) ; et 8 de plus de 10 salariés (soit 14 % des actifs en collectif)

Domaines d’activité des enquêtés


* Dans l’ordre décroissant : accompagnement et conseil en création d’entreprises/gestion/management/organisation/ergonomie (12) ; ingénierie/RD (10) ; marketing/ études commerciales (4) ; recyclage déchets (2) ; prospection immobilière/foncière (2) ; droit (1), événementiel (1), communication (1), traduction (1), formation professionnelle (1)

** Dans l’ordre décroissant : design-artisanat d’intérieur, de meuble et textile, industriel et de services (9) ; production audio-visuelle (4) ; stylisme-mode (3), édition (3), arts picturaux (2), menuiserie (2), création et animation contenu multimédia (2)

Ancienneté d’activité

NOTA : quelques cas (5 environ) laissent apparaître une confusion possible dans les réponses entre l’activité de l’entreprise à proprement parlé, et le domaine de l’entreprise qui a pu être connue avant la création de celle-ci, sous un statut autre (salarié) ou par une autre fonction (collaborateur dirigeant ou cadre d’une autre entreprise dans le même domaine).

Une courte majorité (52 %) de jeunes créateurs d’entreprise : 14 % en cours de création et 38 % en activité depuis maximum 4 ans ;

Une courte majorité (52 %) de jeunes créateurs d’entreprise : 14 % en cours de création et 38 % en activité depuis maximum 4 ans ;

• Les actifs depuis une durée plus longue, entre 5 et 10 ans, représente 21 % ;

• Les entrepreneurs et créateurs « installés » dans la longue durée (de 11 à 25 ans) sont 20 % et 23 % si l’on rajoute les 3 personnes ayant déclaré une ancienneté de plus de 30 ans.

Situations et projets immobiliers des enquêtés

51 % des répondants travaillent dans leur local d’habitation et 41 % dans des locaux séparés de leur habitation.

Une population en forte dynamique de changement immobilier

• Plus d’une enquêté sur deux (55 %) a un projet de changement immobilier : 28 % recherchent deux locaux séparés (soit la moitié des 55 %) ; 14 % un local de travail (soit un quart) ; 8 % un local d’habitation uniquement (soit 14,5 %) ; et 4 % un même local pour l’habitation et le travail (soit 7,2 %) ;

• Un nouveau local de travail est recherché chez 46 % des enquêtés (28 % deux locaux séparément + 14 % un local de travail + 4 % un local de travail et d’habitation) ; et un nouveau local d’habitation chez 40 % (28 % deux locaux séparément + 8 % pour l’habitation + 4% un local de travail et d’habitation).

Analyse des points de vue des enquêtés :

perceptions et attentes vis-à-vis du projet
(fiches-questionnaires remplies et expressions orales en réunion)

1. Intérêt vis-à-vis du produit, et représentations du concept et de son projet d’application

a. Un niveau global d’intérêt assez élevé

Part des besoins exprimés d’une résidence « SOHO » (formule « Ville/RIVP ») dans les fiches-questionnaires (N=101)

53 % indique avoir un « Besoin dans le futur » d’une résidence SOHO. Si l’on compte les 5 « peut-être » et 4 « Ne sais pas » (contre un « Oui et non » pour le besoin actuel), ils sont 62 % à en avoir besoin dans le futur et a ne pas l’exclure.

Pour rappel, seuls 28 % indiquent un projet immobilier double (2 locaux séparés) et 8 % envisagent un même local d’habitation et de travail. Ainsi : pouvoir attractif des SOHO qui s’inscrivent dans les projets des enquêtés et les reconfigure en grande partie.

La différence entre les réponses « besoin actuel » et « besoin futur » est de 5 points, soit une hausse de 10,5 % : ce qui confirme que le « SOHO » s’inscrit davantage dans les projets immobiliers des enquêtés. La relativement faible part de 36 % du « Besoin passé » s’explique certainement par le fait que les enquêtés sont en grande partie des jeunes créateurs d’entreprise qui n’avaient pas de besoin avant une telle activité.


Un produit qui intéresse principalement en période de recherche de locaux pour l’entreprise et éventuellement l’habitation

Principales raisons écrites dans les fiches questionnaires du besoin d’une résidence SOHO

(n= nombre d’expressions par les enquêtés)

b. Le profil des preneurs potentiels (caractéristique du groupe des 53 % de « Oui » à un besoin futur)
Caractéristiques par comparaison avec l’échantillon global

1. 
   Une population plus féminine (près de 57 %), plus jeune (47 % de 24-36 ans), mais aussi plus âgée (50-60 ans ; proche des 30 %), au détriment des âges intermédiaires (36-48 ans) en forte diminution par rapport à l’échantillon (près de 10 points, de 31 à 22,6 %)

2. Une typologie des ménages proche de l’échantillon : légèrement moins de personnes en couple (19 à 17 %), mais légèrement plus de personnes seules (41 à 43,4 %) et de familles 37 à 38,8 % (couple ou adulte seul avec 1 à 4 enfants)

3. Plus de dirigeants d’entreprises de biens et de services (de 21 à 25 %) et moins d’entrepreneurs individuels (de 8 à 3,8 %) équilibrant ainsi les trois principales catégories : d’abord des professions libérales des études et du conseil et des dirigeants d’entreprises de biens et de services, à près de 25 % chacun, ensuite, des professions artistiques et artisanales à près de 20 % (reste : entrepreneurs individuels, créateurs d’entreprise en cours, collaborateurs salariés ou familiaux d’entreprises, professions libérales du Bien-être et commerçant boutique culturel)

4. Domaines d’activités : plus de création et d’art (de 24 à 32 %) que des études et du conseil (de 35 à 30,2 %), avec une part non négligeable de professionnels de l’architecture et de la construction (de 15 à 17 %) (reste en : commerce, bien-être, commerce-boutique, formation supérieure/spécialisée, conseil juridique/médiation)

5. Situations immobilières : une majorité accentuée de travail à domicile (de 51 à 56,5 %), mais une minorité toujours forte de personnes ayant déjà un local séparé (de 40 à 37 %)

6. Projets immobiliers : d’abord, plus d’individus en recherche simultanée de deux locaux séparés (travail et habitation) (de 28 à 34 %), mais aussi, en recherche de locaux d’activité seuls sans changement d’habitation simultané (de 8 à 22,6 %) (renvoi à une pluralité des usages : logement occasionnel ou permanent d’un collaborateur ou d’une connaissance (voire sous-location), extension du local d’activité) (le reste, à 34 %, en baisse de 11 points, regroupe les non-réponses, indiquant soit une absence de projet, soit une omission ou volonté de ne pas communiquer à ce sujet)

7. Durée d’ancienneté d’activité : moins de personne en cours de création (de 14 à 11,3 %), plus d’entreprises de 5 à 10 d’expérience (de 21 à 26,4 %) et un peu plus de 11 à 25 ans (de 20 à 22,6 %), avec une stabilité de jeunes entreprise de moins de 5 ans (de 38 à 37,8 %) ; ce qui montre un intérêt du SOHO tout au long de la vie des entreprises, en grande partie pour les 5 premières années, mais encore plus au-delà, de 5 à 10 ans mais aussi de 11 à 25 ans

En synthèse : les preneurs sont davantage des femmes, des personnes jeunes (de 24-36 ans) et des plus âgées (50-60 ans) ; ils sont plus seuls ou en famille qu’en couple ; ils regroupent principalement des professionnels des études et du conseil, des dirigeants d’entreprises de biens et de services, et des artistes et artisans, et sont dans une phase secondaire de développement, à moyen terme (5 ans), mais aussi de durée plus longue (5 à 10 ans, voire au-delà) ; ils semblent davantage projeter un changement immobilier pour leur activité, plus que pour leur habitation, ce qui explique les usages multiples possibles du local habitable à envisager (habitation permanente ou occasionnelle, ou extension transitoire ou permanente de l’espace de travail).


c. Meilleure qualité de vie, contraintes d’usages et réserves vis-à-vis du projet constructif et urbain

Perception générale du projet :

Tableau demandant les points positifs, les aspects mineurs et les points problématiques

du projet. Nombre de répondants = 57 ; Nombre d’expressions : 192

Les points positifs : (59 % des expressions)

* Expressions correspondantes : mélange du travail et de l’habitation ; proximité des enfants, des services divers et d’autres entrepreneurs ; efficacité du travail, gain de temps et disponibilité plus grande ; problèmes de transports évités ; souplesse d’usage et séparation des locaux.

Les aspects mineurs ( 8,8 % des expressions)

*Expressions correspondantes : localisation périphérique de Paris, image négative actuelle de la zone et du projet (« tours », « béton », « aspects HLM »), et inquiétudes sur la réhabilitation et de l’insertion urbaine du SOHO (malgré un « habillage écologique de la construction »).

Les traits problématiques

(31,8 % des expressions)

Des réponses à des questions directes sur la fiche-questionnaire qui confirment les expressions libres :

Perception du site de La Chapelle : 54 % de réponses (peu) ; 72 % le considère comme intéressant, soit 38 % seulement de l’ensemble des enquêtés.
La « sécurité » : 86 % de réponses ; 76 % d’entre eux (soit ⅔ de l’échantillon) considèrent qu’il faut un système de sécurité (gardiennage simple à 36 % ; ou gardiennage + vidéo-surveillance individuelle à 32,5 %, voire vidéo-surveillance seule à 8,1 %)
L’usage de la partie logement : 83 % de réponses ; d’abord, du logement permanent pour famille, couple ou personne seule (45,7 % des répondants) ; mais aussi du logement provisoire/occasionnel/transitoire à 26,5 % (indifférence à 21,7 % : aucune de ces deux options à négliger).


2. Les caractéristiques attendues des locaux

A. Les surfaces et les principales catégories de lots désirés de « bureau/atelier + logement »

Rappel méthodologique : choix de surfaces effectués par les enquêtés dans la fiche-questionnaire, soit parmi une typologie présentée de 7 lots de bureau + logement, avec des surfaces variables et associés à un prix HT de location mensuelle (prix du marché projection 2014), soit en proposant une autre combinaison de surfaces pour les deux locaux (à partir des surfaces de la typologie), soit encore en proposant de nouvelles surfaces non comprises dans la typologie.

Typologie des lots présentée :

• Choix de surfaces réalisés : (Voir tableau page suivante)

• Nombre de personnes ayant réalisé un choix (de la typologie ou alternatif) : 84 ; ce qui n’est pas le taux de personnes intéressées (ou de preneurs directs).

• Nombre de choix exprimés : 100 (par les 84 personnes ; certains ont indiqué 2 choix)
  
  

Constats globaux :

• Les choix sur la typologie présentée = 56 % seulement des choix réalisés ; 44 % d’autres choix = accent sur petits bureaux et grands logements

• 76 % de choix se porte sur des moyens et des petits bureaux : 40 % de moyens bureaux et 36 % de petits bureaux (24 % de grands bureaux)

• 73 % des choix sur des logements familiaux : 51 % grands logements et 22 % moyens logements (27 % de petits logements)

• Les prix indicatifs sont acceptables : seules 4 personnes indiquent que c’est trop cher, et 10 manifestent un inintérêt sans précision sur les raisons

Tableau – Choix de surfaces de bureau/activité et de logement selon les sexes et les tranches d’âge, avec rappel des types proposés

* La surface de 15 m² pour les logements, indiquée par les enquêtés, doit pouvoir s’interpréter comme le souhait de surface minimale possible en matière constructive (normes handicap comprises).

** Personnes non intéressées par le produit ; NC = choix Non Communiqué assimilé à de l’inintérêt

Les principaux choix de types de la typologie présentée aux enquêtés reflètent la typologie de l’ensemble de leurs choix :

* La surface de 15 m² pour les logements, indiquée par les enquêtés, doit pouvoir s’interpréter comme le souhait de surface minimale possible en matière constructive (normes handicap comprises).

** Personnes non intéressées par le produit ; NC = choix Non Communiqué assimilé à de l’inintérêt

Les principaux choix de types de la typologie présentée aux enquêtés reflètent la typologie de l’ensemble de leurs choix :

B35 + L60 (moyen B + grand L ; 14 % des choix) ; 2) B15 + L25 (petit B et petit L ; 11 %) ; 3) ex-aequo B35 + L35 et B60 + L60 (8 %).
Ainsi → Les choix alternatifs réalisés renforcent les choix effectués sur la typologie présentée

Choix du groupe des preneurs potentiels :

Plus de choix sur la typologie présentée : 62 % au lieu 56 % pour échantillon global ; surtout sur le Type 1 (petit B et petit L) : 17,2 % contre 11 %

(moyen B + grand L ; 14 % des choix) ; 2) B15 + L25 (petit B et petit L ; 11 %) ; 3) ex-aequo B35 + L35 et B60 + L60 (8 %).
Ainsi → Les choix alternatifs réalisés renforcent les choix effectués sur la typologie présentée

Choix du groupe des preneurs potentiels :

Plus de choix sur la typologie présentée : 62 % au lieu 56 % pour échantillon global ; surtout sur le Type 1 (petit B et petit L) : 17,2 % contre 11 %

Typologie finale des choix des preneurs : légère modification de la typologie de l’échantillon d’ensemble, rééquilibrant les parts des deux principales catégories, rehaussant les « grand bureau et moyen logement » et les « petit bureau avec grand logement » ; les « grand ou moyen bureau avec petit logement » restent très faibles voire nuls ainsi que le « petit bureau et moyen logement » :

• Les « Moyen bureau + grand logement » (de 28 % à 24,1%) deviennent égaux avec les « Petit bureau + petit logement » (en hausse de 21 % à 24,1 %) ;

• Les « Grand bureau + grand logement » (15,5 %, contre 16 %) et les « Moyen bureau + moyen logement » (10,3 % contre 10 %) ne changent pas ;

• Légère hausse des « Petit bureau + grand logement » (de 7 % à 8,6 %), des « Grand bureau + moyen logement » (de 4 % à 6,9 %), et des « Moyen bureau + petit logement » (de 2 % à 3,4 %) ; Baisse notable des « Petit bureau + moyen logement » (de 8 % à 5,1 %) et des « Grand bureau + petit logement » (de 4 % à 1,7 %).

Constats globaux proches de ceux pour l’ensemble de l’échantillon :

• 75,6 % des choix portent sur des moyens et des petits bureaux : 37,8 % de moyens (un peu moins que l’échantillon) et 37,8 % de petits bureaux (un peu plus) ; 24,1 % de grands bureaux (idem échantillon)

• 70,2 % des choix portent sur des logements familiaux : 48,2 % de grands (un peu moins) et 22 % de moyens logements (idem) ; 29,2 % avec des petits logements (un peu plus)

En conclusion, pour les choix de l’ensemble de l’échantillon et du groupe de preneurs potentiels

• En surreprésentation : des logements grands (51 % pour l’ensemble de l’échantillon ; 48,2 % pour les preneurs potentiels) et des bureaux en grande partie moyens (près de 40 % ; 36,4 %)

• Mais une proportion non négligeable des lots de petits bureaux associés à des petits logements : 21 % (24,1 %)

• D’ailleurs, il y a une part globale importante (36 % ; 37,8 %) de lots de petits bureaux associés soit à des petits logements (21 % ; 24,1 %), soit à des moyens et grands logements (14 % ; 13,7 %)

• Les « Grands bureaux » représentent une part plus faible mais non négligeable : 24 % des choix (idem pour preneurs potentiels)

• Faible demande : les « Moyen bureau + moyen logement » (10 % ; 10,3 %), les « Grand bureau + petit ou moyen logement » (8 % ; 8,6 %), et surtout les « Moyen ou grand bureau + petit logement » (6 % ; 5,1 %) ; les petits logements ne plaisent qu’avec des petits bureaux.

Interprétation possible (par induction) : les besoins en petits bureaux inférieurs à 75 m² (cf. étude Ernst & Young 2008, Évaluation des besoins en locaux PME-PMI à Paris) : davantage centrés sur des petites surfaces, i.e. à ¾ des cas, des surfaces bureau inférieures à 50 m² (40 % de types avec des « moyens bureaux », et 36 % avec des « petits bureaux »)

Les raisons apportées par les enquêtés pour leurs choix de surfaces et de lots :

Un reflet des tendances de choix libres de surfaces effectués : grands logements et moyens et petits bureaux

Preneurs ayant apporté une ou plusieurs raisons : 56 % des enquêtés ; nombre d’expressions de raisons : 77

Reste (13%) : expressions marginales de raisons (une à 3 fois) non centrées sur les surfaces (avoir une adresse parisienne et être proche des transports…) et quelques fois sans précision ou en étant générales (« besoin profession « ou « raisons professionnelles et personnelles »…)

Les deux premières raisons recouvrent près de 60 % des expressions : la recherche d’un grand logement avec un petit ou moyen bureau à ⅓ des réponses, et à ¼, la recherche de petit bureau. Grand logement et petit bureau sont véritablement les deux produits les plus rares et recherchées par les entrepreneurs de petites entreprises.

B. Les autres caractéristiques selon le type de local

Principaux thèmes des caractéristiques exprimées : comparaison Local bureau/activité et Logement

C. Les réponses à des questions conceptuelles et techniques concrètes posées aux enquêtés

Au tableau de la fiche-questionnaire d’enquête présentant une série de questions sur les aspects conceptuels et techniques des SOHO, les réponses ont dégagé six thèmes principaux, en termes de nombre d’individus répondant aux questions (entre près de 60 à 97 personnes) et en termes de nature et de sens ou de poids relatif des réponses produites (équilibre ou majorité/minorité plus ou moins forte). D’autre part, trois questions ont été abordées de manière importante, mais avec des réactions partagées, et deux questions sur des caractéristiques techniques ont engendré moins d’intérêt par les enquêtés.

1. Six thèmes à forte polarité d’opinions :

1. Réserve importante vis-à-vis du vitrage des façades extérieures (97 % de répondants à la question à ce sujet) : 37 % de « oui » au vitrage, sans précision qu’il soit complet, et 33,9 % indique explicitement qu’il le soit de manière partielle ou avec possibilité d’occultation ; 7,2 % rejettent l’idée même du vitrage des façades, que cela soit pour le logement (5,2 %) ou pour le rdc (2,1 %) ;

2. De nombreuses places de parking (93 % de répondants) : à 85 % pour le logement personnel et/ou les locaux d’activité pour les clients, visiteurs, livreurs et collaborateurs ; Propositions des enquêtés : des places résident-logement (17 expressions) (en souterrain ou couvertes (4)), pour des visiteurs-clients (14) et la livraison (2) ; un système de véhicule partagé (2), des places vélo (1), moto (1), un aménagement voitures électriques (1) ; possibilité de places optionnelles (7).

3. Des activités multiples avec une forte place aux ateliers de création (90 % de répondants à la question : quelles autres activités envisageables dans les locaux autres que bureau ?) : 92 propositions réalisées dont : artisanat/création/atelier techniques, audio-visuels, numériques et technologiques (42,1 %) ; puis formation/enseignement et réunion/accueil/réception client ou public (14,5 %) ;
   Plus marginales mais non négligeables : des expositions (8,8 %), des commerces-boutiques (8,8 %) et des lieux de socialisation culturelle (bibliothèque-médiathèque, association, atelier-partage de bricolage, 7,8%) ; des professions libérales et du télétravail (5,5 %), mais aussi des professions de Santé (dentiste) (3,3 %) ; enfin, la fonction stockage à 4,5 % et un service de conciergerie/d’achats groupés (4,4 %) ;

4. La sécurité à assurer (86 répondants) : 76 % oui : gardiennage/régisseur/conciergerie (à près de 68 %), associé à de la vidéo-surveillance individuelle (à 32,5 %) (une faible part souhaitant de vidéo-surveillance seule à 8,1 %) ;
   La relation entre le logement et le local de travail (80 répondants) : séparation (cloison, couloir, pièce) et indépendance entre les deux à 32,5 %) par une cloison voire un espace (couloir, pièce), avec accès privé, circulation directe entre les deux (porte, escalier intérieur, sas ou couloir, jardin, cour, hall, terrasse, verrière, ascenseur) à 26,5 % ;

5. Le stockage (69 % de répondants à la question) : oui pour près de 80 % (78,2 %) dans les locaux (murs) ou espaces consacrés à chaque lot ;
   Propositions de surfaces des enquêtés (n=47) : 1 à 6 m² (23,4 %) ; 6 à 10 m² (19,1 %) ; 15 à 20 m² (12,7 %) ; 30 à 60 m² (8,5 %).

2. Trois questions techniques assez majoritairement abordées avec des réactions partagées :

• La puissance électrique (60 % de répondants) : puissance augmentée (38,3 %) ; puissance de base (36,6 %),

• Le refroidissement lié au matériel informatique (64 % des répondants) : non à près de 47 % (46,9 %), oui un peu plus d’un tiers (34,4 %)

• Le nombre de prises électrique/informatique (56 % des répondants à la question sur la suffisance de 3 PC, 2 prises détrompées et 2 RJ45) : 48 % insuffisant et 44,5 % ok ;

3. Deux caractéristiques techniques et matérielles moins prioritaires pour les enquêtés (autour des 45 % de répondants)

• Le type de sol (48 %) : ⅔ sont pour un faux-plancher (soit ⅓ des enquêtés) ; 25 % pour dalle béton (12 % des enquêtés) ;

• Les normes standard de résistance de plancher (250 kg/m² pour le logement et le bureau, et 500 kg/m² pour l’artisanat) (44 % de répondants) : si oui à près de 90 % (88,8 %), ils ne représentent que 40 % des enquêtés.

D. Une attente d’urbanisme combinant vie communautaire interne et intégration avec l’environnement

Analyse des réponses à la question « Autres caractéristiques importantes non évoquées selon vous » (37 répondants ; 92 expressions) et analyse des expressions collectives lors des réunions d’étude avec les entrepreneurs, artistes et artisans.

Une première catégorie disparate d’expressions porte sur le bâtiment (30 %) avec des thèmes assez abordés jusqu’ici : escalier entre les locaux, ouverture et lumière, alimentation électrique, stockage… Le reste porte essentiellement sur le mode de vie (22 %), et surtout l’urbanisme sous deux aspects (36,9 %). Le premier thème renforçant le second.

1. Des caractéristiques urbaines favorables à la vie collective et à l’usage pratique des résidences SOHO (19,5 % des 92 expressions)

Des espaces mutualisés ou semi-collectifs (type salle polyvalente) (4 personnes), des jardinets au rdc, des jardins placettes ou encore des potagers et des espaces verts (4). Avec la qualité architecturale (1) et l’aménagement urbain

attractif (1), il est souhaité une séparation, par des parkings et des espaces verts (1) avec les tours du projet, dont il est espéré qu’elles ne dépassent pas 6/7 étages (1).

• un aménagement pratique pour les circulations d’accès : une signalisation extérieure claire (1), une circulation extérieure piétonne (1), nu local à vélo (1), des places de parking visiteur / livreur à moins de 50 m des locaux (1), un parking résidents en souterrain (1) et de la sécurité globalement (1).

• un aménagement de la rupture symbolique entre travail et habitation (1)

Une forme conviviale dans la juxtaposition des bâtiments, tout en garantissant la séparation des espaces de travail et d’habitation :

(échanges collectifs des réunions)

• Objectif : permettre la communalisation mais aussi la séparation des espaces par une différenciation des cotés des entrées des locaux de travail et d’habitation (par exemple devant/derrière) ;

• Dégagement d’une orientation formelle souhaitable de la juxtaposition des bâtiments : organisation spatiale de deux types possibles de vis-à-vis selon la taille des logements et des locaux de travail :

• Vis-à-vis des logements familiaux (qui représentent près de 70 % des lots) : pour des entrées sur cour ou jardin semi-privatif favorables aux sorties d’enfants en bas âge, sans risque avec la circulation, et favorables aux relations de voisinage ; avec les entrées de locaux de travail tournées vers l’extérieur, vers les rues passantes et des parkings pour l’accès des livreurs, visiteurs et clients, notamment pour les plus grandes entreprises ayant moins d’attente de contacts avec d’autres professionnels ;

• Vis-à-vis des petits et moyens bureaux (près de 75 % des lots) : favoriser les entrées de locaux de travail sur une même cour ou un même espace commun végétalisés, favorable à l’interconnaissance recherchée entre professionnels qui débutent ou sont plus seuls et en attente de socialisation de voisinage ; autre côté vers l’extérieur davantage pour les petits logements (personnes seules ou couples), pour favoriser la séparation des vies professionnelle et personnelle ; pour les quelques moyens et grands logements nécessaires (selon les attentes) : à orienter vers d’autres moyens et grands logements de groupes de bâtiments autour d’espaces semi-privatifs sécurisés ;

2. Un peuplement mixte et un aménagement permettant l’intégration avec l’environnement urbain (17,4 % des 92 expressions)

L’homogénéité sociale et la séparation avec les autres habitants sont à éviter ; il y a une attente vie de quartier vivante, avec des équipements (transports, commerces, parc, poste) et des événements en interaction avec l’environnement.

Mixité, diversité et complémentarité des entreprises (petites et grandes, différents domaines, locales et internationales) sont aussi souhaitées.

3. Un mode de vie interne mutualiste et écologique (22% des expressions)

Il est attendu une mutualisation maximale des espaces et des services communs : conciergerie, gardiennage, services bureautique et affaires (réservation de billets de transport, achats fournitures…), cantine-restaurant ;

De même, l’éco-construction est une demande répétée (bois, ardoise, murs végétaux) ainsi que l’économie d’énergie, tout en évitant les labélisations « illusoires ».

Enfin, des expressions plus marginales mais dans le même esprit (1 personne par item) : un quartier « sans voitures » (à articuler avec la forte demande quasi-unanime d’accessibilité facilitée pour les voitures) ; la récupération des déchets et des eaux pluviales à valoriser ; la ventilation plutôt que la climatisation ; et l’utilisation et l’aménagement écologique des toits (terrasse, jardin, ruches).